提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争/刘军

作者:法律资料网 时间:2024-06-29 13:36:23   浏览:9671   来源:法律资料网
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提前解除租赁合同应签订完善的解除协议,避免日后纷争

刘军


笔者最近代理了一件因提前解除租赁合同,承租人(原告)要求出租人(被告)返还押金争议案件。笔者代理原告,一审法院未支持原告的诉请。二审阶段,笔者作为原告(上诉人)的代理律师,据理力争,最终二审法院认可笔者的代理意见,撤销一审判决,支持上诉人的诉请。现对该案的法律问题以及对商务人士的启示一一分析,供大家探讨。
租赁合同约定的期限是10年,1年后,原告因生意不好,提出退租,被告给予同意。双方为此签订了一份补充协议,补充协议未涉及到租赁押金如何处理问题,也未明确约定解除租赁合同,同时还要求原告在签署补充协议后支付补充协议签署日之后3个月的租金。同日,原告介绍了新的承租人与被告签订了一份新的租赁合同,租金等主要条款与原合同一致,同时被告向新承租人收取了押金。原告没有在新的租赁合同上签字。补充协议签订后,原告依约向被告支付了3个月的租金,嗣后不久,因新承租人也向被告支付了3个月的租金,故被告退回原告支付的租金。新承租人在租赁合同履行6个月后因涉嫌刑事犯罪被逮捕,新租赁合同终止。被告为清理新承租人的装修重新出租支付了近10万多的款项。后因原告向被告索要押金遭到拒绝涉诉,诉讼过程中,被告提出反诉,要求原告赔偿被告清理装修支付的10万元损失。
我方的观点是:1、补充协议表明双方协商解除合同,原告不构成违约;2、被告与新承租人同日签订的新租赁合同(原告不是该合同当事人)进一步表明原租赁关系终止,新租赁合同不是转租合同,原告不是转租人;3、根据补充协议,原告支付此后3个月的租金不能理解为原告为新承租人支付租金提供担保,且被告退还3个月的租金表明该合同已履行完毕;4、被告为清理新承租人的装修支付的费用应向新承租人主张赔偿,与原告无关;5、根据租赁合同有关约定,租赁关系终止时,被告收取的房租租赁保证金除用以抵冲合同约定的原告承担的费用外,剩余部分无息归还原告。故被告应返还原告支付的押金
被告的观点是:1、原被告租赁合同未解除,被告与新承租人之间租赁关系中,原告是转租人,故须承担转租人的法律责任;2、新承租人违约即原告违约,现新承租人终止合同,即原告终止合同,故须承担违约责任,根据租赁合同有关条款,被告有权没收原告押金,并可要求原告赔偿有关损失。
一审法院的判决有意思:认定补充协议表明双方协商解除合同,但就押金处理问题未作约定,现原告要求被告退还押金,被告不予同意,故原告诉请不予支持。被告索赔的理由同样不予支持。
二审法院完全支持我方的观点,最终判令被告返还原告支付的押金。
本案给商务人士最大的启示是:解除租赁合同时一定要将与租赁合同有关事项均给予明确约定,以免日后争议。本案原告签订补充协议就是想退出租赁合同,同时找来新的承租人,以免承担提前解约的违约责任。但补充协议并未将原告的真实意思表示说清楚,反而不明不白的约定支付此后三个月的租金,这容易让人理解为,原告为新承租人履约提供了担保。好在是仅仅约定支付三个月的租金,且出租人又将三个月的租金退给原告。而从常理分析,出租人的想法未必有错,即原告应该对新的承租人的行为负责,因为新的承租人是原告找来的。但问题是,新的租赁合同是被告与新承租人之间签订的,同时也向新承租人收取了押金。由于原被告的真实意思表示相互对立,而补充协议又未予明确,双方各执一辞,最后只好由法院来裁判了。法院在补充协议不够明确的情况下,结合新的租赁合同、补充协议的履行情况及措辞等综合判断,最终判决被告返还原告支付的押金。原告的合法权利得到了保护,但如果补充协议将原告的真实意思表达清楚,考虑到败诉的可能性很大的话,被告一般会不经诉讼就将押金退还。如果有专业律师来起草这样的补充协议,完全可以达到避免诉讼之目的。

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国务院关于公布《国家建设征用土地条例》的通知(摘录)

国务院


国务院关于公布《国家建设征用土地条例》的通知(摘录)

1982年5月14日,国务院

通知
《国家建设征用土地条例》,已经一九八二年五月四日第五届全国人民代表大会常务委员会第二十三次会议原则批准,现予公布施行。

附:国家建设征用土地条例(摘录)

1—11条(略)
第十二条 因征地造成的农业剩余劳动力由县、市土地管理机关组织被征地单位、用地单位和有关单位分别负责安置。安置的主要途径有:
一、发展农业生产。改良土壤,兴修水利,改善耕作条件;在可能和合理的条件下,经县、市土地管理机关批准,适当开荒,补大耕地面积;也可以由用地单位结合工程施工帮助造地,但要按造地数量相应扣除安置补助费。
二、发展社队工副业生产。在符合国家有关规定的条件下,因地制宜,兴办对国计民生有利的工副业和服务性事业。
三、迁队或并队。土地已被征完或基本征完的生产队,在有条件的地方,可以组织迁队;也可以按照自愿互利的原则,与附近生产队合并。
按照上述途径确实安置不完的剩余劳动力,经省、自治区、直辖市人民政府批准,在劳动计划范围内,符合条件的可以安排到集体所有制单位就业,并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位;用地单位如有招工指标,经省、自治区、直辖市人民政府同意,也可以选招其中符合条件的当工人,并相应核减被征地单位的安置补助费。
生产队的土地已被征完,又不具备迁队、并队条件的,本队原有的农业户口,经省、自治区、直辖市人民政府审查批准,可转为非农业户口或城镇户口。原有的集体所有的财产和所得的补偿费、安置补助费,由县、市以上人民政府与有关社队商定处理,用于组织生产和不能就业人员的生活补助,不准私分。
第十三条 经批准安排被征地单位人员就业的,农业户口转为非农业户口或城镇户口的,相应的粮食供应指标以及不能就业人员的生活安置工作,分别由当地劳动、公安、粮食、民政部门负责办理。


国家税务总局关于贯彻落实《中共中央国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定》有关所得税问题的通知

国家税务总局


国家税务总局关于贯彻落实《中共中央国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定》有关所得税问题的通知
国家税务总局




各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
财政部、国家税务总局《关于贯彻落实〈中共中央国务院关于加强技术创新,发展高科技,实现产业化的决定〉有关税收问题的通知》(财税字〔1999〕273号)下发后,各地在执行过程中提出了一些问题。为了更好地贯彻落实中共中央、国务院有关文件精神,加强企业所得税
征收管理,经研究,现就有关问题补充通知如下:
一、科研机构转制问题
(一)中央直属科研机构以及省、地(市)所属的科研机构转制后,凡符合企业所得税纳税人条件的,自1999年10月1日起至2003年底止,免征企业所得税。
(二)前款所指科研机构不包括1999年10月1日以前已经转制、已实行企业化管理和已并入企业的科研机构,也不包括所有从事社会科学研究的科研机构。
(三)享受上述企业所得税优惠政策的科研机构,需持转制变更后的企业工商登记材料报所在地主管税务机关,并按规定办理有关减免税手续。
(四)转制的科研机构隶属关系如有变更,变更后企业所得税的收入归属、征收管理范围、欠税处理和税务变更手续,比照《国家税务总局关于国家经贸委管理的10个国家局所属科研机构转制后税收征收管理问题的通知》(国税发〔1999〕135号)的有关规定执行。
二、软件开发企业的工资税前扣除问题
(一)软件开发企业实际发放的工资总额,在计算应纳税所得额时准予扣除。
(二)前款所指软件开发企业必须同时具备下列条件:
1.省级科学技术部门审核批准的文件、证明;
2.自行研制开发为满足一定的用户需要而制作用于销售的软件,软件产品的形式是记载有计算机程序及其有关文档的存储介质(包括软盘、硬盘和光盘等);
3.以软件产品的开发生产为主营业务,符合企业所得税纳税人条件;
4.年销售自产软件收入占企业年总收入的比例达到35%以上;
5.年软件技术转让收入占企业年总收入的比例达到50%以上(须经技术市场合同登记);
6.年用于软件技术的研究开发经费占企业年总收入的5%以上。
三、社会力量资助科研机构、高等学校的研究开发经费税前扣除问题
(一)社会力量对科研机构、高等学校研究开发经费的税前扣除,是指企业单位(不含外商投资企业和外国企业)、事业单位、社会团体、个人和个体工商业户(下同),对非关联的科研机构和高等学校研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的研究开发经费的资助。
(二)企业单位(不含外商投资企业和外国企业)、事业单位、社会团体在缴纳企业所得税时,经主管税务机关审核确定,其资助支出可以全额在当年应纳税所得额中扣除。当年度应纳税所得额不足抵扣的,不得结转抵扣。
(三)个人的所得(不含偶然所得,经国务院财政部门确定征税的其他所得)用于资助的,可以全额在下月(工资、薪金所得)或下次(按次计征的所得)或当年(按年计征的所得)计征个人所得税时,从应纳税所得额中扣除,不足抵扣的,不得结转抵扣。
(四)社会力量资助研究开发经费的支出,是指纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向科研机构和高等学校研究开发经费的资助。纳税人直接向科研机构和高等学校的资助不允许在税前扣除。
(五)企业等社会力量向科研机构和高等学校资助研究开发经费申请抵扣应纳税所得额时,须提供以下资料:
1.中国境内非营利的社会团体、国家机关出具的收到资助资金和用途的书面证明;
2.科研机构和高等学校研究开发新产品、新技术、新工艺的项目计划;
3.科研机构和高等学校开具的资金收款证明;
4.税务机关要求提供的其他相关资料。纳税人不能提供以上资料的,税务机关不予受理。
四、本通知自1999年10月1日起开始执行。



2000年2月1日