作者:法律资料网 时间:2024-07-01 07:02:29   浏览:9513   来源:法律资料网

　　　案情
1992年，原住江西省瑞金市黄柏乡瑞兰村兴村小组的钟益辉在县城购买了房屋居住（其本人仍为农村户口），便将农村的房屋出售给本村村民钟小华。双方签订了房屋买卖合同，约定钟益辉将位于瑞兰村兴村的自建房屋四间卖予钟小华名下为业，房价款7100元于签订协议的当日付清。同时，还写明对房屋门口原由钟益辉承包经营的一口水塘由买方钟小华经营。另一口在沙岭的水塘，口头约定也由买方经营。协议签订后，钟小华对房屋进行了改建，并对门口水塘靠近房屋部分填埋修成为道路，另一部分则种上了脐橙。对沙岭水塘钟小华则转包给了同村村民钟水发经营。2011年5月，钟益辉以钟小华擅自改变门口水塘的用途，未经其同意将沙岭水塘的经营权转包给他人为由，向法院起诉，要求收回两口水塘的承包经营权。

裁判
江西省瑞金市人民法院经审理认为，原、被告双方签订合同后，房屋已交付，房款已付清，故可认定协议成立并已生效。原告以协议及口头的形式分别将两口水塘的经营权流转给被告，双方并未明确流转期限，故本案土地转包合同应为不定期合同。被告在取得经营权后，在未征得原承包户同意的情况下，将门口水塘改变用途及将沙岭水塘转包给他人经营均系违约行为。基于土地经营权流转合同为不定期，被告又存在违约行为，故原告有权解除门口水塘及沙岭水塘的土地流转合同，对其要求判决被告返还两口水塘经营权的请求应予以支持。法院判决：原告对门口水塘、沙岭水塘均享有土地承包经营权；解除原告与被告之间的土地经营权流转合同关系，第三人钟水发应在本判决生效后三十日内将沙岭水塘返还给原告经营，被告钟小华在下一个适合脐橙移植的季节结束前将脐橙移种他处并将门口水塘返还给原告经营。
被告钟小华不服一审判决，提起上诉。
江西省赣州市中级人民法院经审理认为，合同核心内容是买卖房屋，尽管也约定了门口水塘由钟小华经营，但没有约定将门口水塘转让。土地承包经营权转让是一次性将承包经营权这一用益物权转让给受让人的一种流转方式，是一种不能回转的流转形式。土地承包经营权的转让应当采用较为严谨的方式，即采用书面合同的形式明确，没有书面合同或合同约定不清的，不能推定有土地承包经营权转让之意。从维护农村土地承包的稳定性出发，应作有利于原承包户的理解，即不认为长期经营即是转让，而作不定期合同认定。法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析
1.原承包经营户迁入小城镇居住是否丧失承包经营权资格
钟益辉全家的户口除其本人外，在1992年就迁入瑞金市区并转为非农业户口，但瑞金是县级市，县城还属小城镇。根据农村土地承包法第二十六条的规定：“承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。”所以，对原承包地他仍有权保留。反之，如果其全家迁入的是设区的市，并转为非农业户口的，则应将承包的土地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的土地。
2.关于土地流转的方式
本案争议双方于1992年签订房屋买卖合同时，曾对门口水塘约定由钟小华经营，但没有约定是转让给其经营，还是转包给其经营，是临时经营还是长期经营，容易使人产生歧义。农村土地承包法第三十七条规定：“土地承包权采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转，当事人双方应签订书面合同。采用转让方式流转的，应当经发包方同意；采用转包、出租、互换或其他方式流转的应当报发包方备案。”因此，没有签订书面合同或合同约定不明的，不能认定为有土地承包经营权转让的意思表示。本案双方虽在合同中约定门口水塘由购买方经营，至今已达二十年之久，但不能据此认定长期经营即是转让。最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“当事人对转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明的，参照合同法第二百三十二条规定处理。除当事人另有约定或者属于林地承包经营外，承包地交回的时间应当在农作物收获期结束后或者下一耕种期开始前。”对本案歧义，应作有利于原承包户的理解，即认定为不定期转包合同。原承包户要求收回承包地，可视为终止不定期合同，因此，其请求获得法院的支持。

本案案号：（2011）瑞民一初字第355号，（2012）赣中民一终字第14号

（作者单位：江西省瑞金市人民法院）