南京市房地产交易管理办法

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南京市房地产交易管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市房地产交易管理办法

  
1998年9月21日 南京市人民政府第159号令




第一章 总则

  第一条 为加强城市房地产交易管理,维护房地产市场秩序,保障房地产交
易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规
的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易,实施房地产交
易管理,均应当遵守本办法。
  第三条 本办法所称房地产交易管理,包括对房地产转让、房屋租赁、房地
产抵押以房地产中介等房地产交易活动的管理。
  第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿诚实信用的原则。
  第五条 南京市房产管理局(以下简称市房管机关)是本市房地交交易的行
政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、
县房产管理部门(以下简称区、县房管机关)按权限分工负责所辖区内的房地产
交易管理。
  市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托,负责房地产交易的日常
管理工作。
  国土、建设、规划、工商、财政、物价、出租、国资等部门应当在各自职责
范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
  第六条 房地产转让、抵押、出租的,其房屋占用范围内的土地使用权同时
转让、抵押、出租。

第二章 一般规定

  第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续,当事人应当持有相应
的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产,不得进行交易:
  (一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的;
(二)共有房地产未经其他共有人书面同意的;
(三)权属有争议的;
(四)已批准实施拆迁的;
(五)未经国资部门批准的行政事业单位房地产;
(六)依法收回土地使用权的;
(七)法律、法规规定不得交易的其他情形。
  第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内
办理完毕,对不符合规定条件的,应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予
受理的答复,并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
  房地产开发企业、房地产中介机构,不得强制使用其制作的格式合同。
  第十一条 办理房地产交易手续,交易当事人应当如实申报房地产交易价格,
并按国家有关规定缴纳税费。

第三章 房地产转让

  第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式
将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为:
(一)以房地产投资、入股的;
  (二)以土地使用权投资,与他人联合开发房地产,使房地产权属发生转移
的;
(三)因房地产权利人合并,房地产权属随之转移的;
(四)以房地产抵偿债务的;
(五)以产权调换方式安置被拆迁人房屋的;
(六)按房改规定优惠政策售房及准予再转让的;
(七)法律、法规规定的其他情形。
  第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
  第十四条 除法律、法规另有规定外,房地产转让合同自当事人签订之日起
成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起(预售的商品房自竣工合格之日起)
30日内,向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
  房地产的转让,以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户
登记之日起,取得转让的房地产权利。
  第十五条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条
件:
  (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用
权证书;
  (二)按照出让合同约定进行投资开发,属于在建房屋工程的,完成房屋开
发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地
条件。
  第十六条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,由市、县房管机
关审查,报市、县人民政府审批。准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出
让手续。
  有下列情形之一的,可以不办理土地使用权出让手续,转让方应当将转让房
地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理:
  (一)经市规划行政主管部门批准,转让后的土地用于建设《中华人民共和
国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的;
(二)转让私有住宅的;
(三)按照国家房改规定出售公有住房的;
(四)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
(五)根据城市规划,土地使用权不宜出让的;
(六)市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
  第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房,应当向市、县房管机关申
领商品房预(销)售许可证,申领商品房预(销)售许可证应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25%以上;
(四)已确定工程进度和竣工日期;
(五)已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议;
(六)已制定房屋使用公约,并与物业管理企业签订了前期物业管理合同;
  销售已竣工商品房的,还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的
除符合前款规定条件外,还应当持有准予外销的批准文件。
  第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的,应当书面告知
预购人,预购人在被告知后30日内,有权解除合同。
  预购人未按前款规定解除合同的,在建商品房的受让人继续履行商品房销售
合同。
  第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的,应当按本办法
第十七条规定申请领取商品房预(销)售许可证。
  第二十条 预售商品房,预售人应当出示商品房预(销)售许可证,并于合
同签订后30日市、县房管机关申请合同备案登记。
  第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的,当事人应当自转
让合同签订后10日内,向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续,并应当符
合下列规定。
  (一)未付清购房款的,预购人应征得预售人的书面同意;
(二)已付清购房款的,应由预购人书面告知预售人。
未按前款规定转让的,转让合同对预售人无效。
  第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人
权益的,应当征得预购人同意,并与预购人修订合同有关条款。
  预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准、严重损害预
购人权益的,预购人可以解除合同,并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合
同的,可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
  第二十三条 除当事人另有约定外,实际交付的商品房面积与预售合同约定
面积不一致的,应当按下列规定处理:
  (一)约定的面积与实际交付的面积相差在±1%以内(不含本数)的价款,
购销双方实行多退少补;
  (二)实际交付的面积大于合同约定面积的1%(不含本数)的,预购人可
不承担增加面积的价款;
  (三)实际交付的面积小于合同约定面积的1%以上(不含本数)的,预售
人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款;
  (四)实际交付的面积小于合同约定面积的5%以上(含本数)的,预购人
有权解除合同,并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
  第二十四条 商品销售广告必须载明商品房预(销)售许可证的批准文号。
  第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附
属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让,国家另有规定的除外。
  第二十六条 房地产转让时,转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、
义务,随房地产转让一并转归受让人。

第四章 房屋租赁

  第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用,由承租人向出租人付租金的行为。
  以联营、承包、入股等名义,提供房屋给他人使用,并收取价金而不承担经
营风险的,视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的,须经市、县房管机关批准:
(一)向境外人员、法人或其他组织出租房屋的;
(二)未建成的商品房预租的;
(三)法律、法规规定的其他情形。
  第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内,向房屋所在地的区、
县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备
案手续。
  经房管机关审核准予登记备案的,发给《房屋租赁证》。未登记备案的,承
租人不得对抗第三人。
  第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位,领取《房屋租赁证》后,还应当
向工商管理部门申领取营业执照,方可从事房屋租赁经营活动。
  第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金,应当执行政
府制定的租金标准;出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的,其租
金由租赁当事人协商议定。
  第三十二条 在房屋租赁期限内,承租人死亡的,其继承人有权终止合同。
公有住宅的承租人死亡时,与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的,可
以继续承租。
  第三十三条 租赁期届满,承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租
人继续使用出租房屋并仍收取租金的,视为租赁期限不定合同,当事人可随时终
止合同,但应当给对方必要的准备时间。
  第三十四条 除当事人另有约定外,出租人承担出租房屋的修缮义务,并有
权查勘房屋使用状况。
  第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的,承租人应当及时催告出租人,
出租人不予维修的,承租人可自行维修,维修费用可以折抵租金。
  承租房屋在使用中出现损坏,承租人应当告知而未告知出租人,致出租人不
能及时维修房屋而遭受损失的,由承租人承担责任。
  第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的,应
当征得出租人书面同意。
  租赁期限届满,出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的,应
当按所存价值补偿承租人;不同意保留的,承租人应当将承租房屋恢复原状。当
事人另有约定的除外。
  第三十七条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同,造成损
失的由承租人承担赔偿责任:
  (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的;
(二)擅自改变房屋用途或结构的;
(三)利用承租房屋进行违法活动的。
(四)无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的。
(五)其他严重损害出租人权益的;
  第三十八条 出租人有下列行为之一的,承租人有权解除租赁合同,造成损
失的由出租人承担赔偿责任:
(一)隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的;
(二)不及时履行维修义务的;
(三)其他严重损害承租人权益的。
  第三十九条 在房屋租赁期间,因房屋所有权发生转移或设定他项权的,原
租赁合同对承租人和新所有权人或他项权人继续有效。
  第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内,将其承租的房屋转租给
他人,并可获得收益。
  转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理备案手续。
  第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的,其与出租人间的用途
关系继续有效。
  转租的承租人在转租期限内,给出租人造成损害的,由转租人负赔偿责任。
  第四十二条 经房屋所有权人同意,承租人有偿转让公有房屋使用权的,原
租赁关系终止。

第五章 房地产抵押

  第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权以抵押房地
产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 不列房地产不得设定抵押:
  (一)、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设
施、医疗卫生设施和其它社会公益设施;
(二)列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物;
(三)已出租给职工的住宅;
(四)法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
  第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内,向市、县房管机
关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
  第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的,视为同一房地产抵押权。
  第四十七条 抵押已出租房屋的,抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分
抵押房屋时,租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
  出租已设定抵押的房屋,租赁关系自处分抵押房地产时解除,租赁合同对于
抵押权人和房屋的受让人无效。
  第四十八条 按份共有的房地产,抵押人在征得其他共有人书面同意后,可
在其应有份额内设定抵押。
  第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内,共有人析产的,析产
后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的,可以抵押房地产的价值为预期债
权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的,以实际发生的数额为担保额;超出最
高限额的部分不属担保范围。
  第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房(包括预购政府优惠出售的房
屋)贷款抵押或在建房屋抵押的,抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内,向
市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的,抵押当事
人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间,抵押权人要求抵押人再提供其他形式的担保。
在建房屋抵押担保的债权,以该房地产项目完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间,商品房购销双方不得擅自转让、
变更、解除、终止商品房合同。
预购商品房投定抵押后,预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的,抵押当事人应当在变更
或终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者是注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产,应当通知抵押权人并告知受让人抵
押情况;未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权
人同意的,其转让行为无效。
转让已登记抵押的房地产,抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的
第三人提存的,抵押权人应当会同受让人按办法第五十三条的规定办理注销抵押
登记手续。
  第五十五条 因城市建设需要,将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的,抵
押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房
地产。
  债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的,拆迁安置取得的房地
产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的,抵押权人以处分抵押
房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。

第六章 房地产中介服务

第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织,以营
利为目的,进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构,应当向市房管机关申领资质证书。
经市房管机关会同工商部门审核后,符合条件的,颁发《房地产经纪机构资质证
书》。
从事房地产评估活动的机构的,应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机
构资质证书》。涉及国有资产评估的,还应当持有国有资产管理部门颁发的资质
证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件:
  (一)从事房地产咨询业务的,具有房地产以及相关专业中等以上学历、初
级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上;
(二)从事房地产经纪业务的,具有高中以上文化程度、从事房地产相关行
业工作三年以上的人员应当不少于三名;
(三)从事房地产评估业务的,应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
  第六十条 房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的,
当事人应当自合同签订后10内向市、县房管机关办理合同备案手续。
  第六十一条 从事中介业务的人员,应当向市房管机关申领相应的《房地产
经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书
》。
  第六十二条 房地产中介人员只能在一个中介机构从业,并不得以个人名义
从事中介业务。
中介机构人员有从事房地产交易居间、代理活动时,应当明示其中介机构从
业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动,应当查验当事人提供的有关房
地产权属证书等证件,不能提供或提供的证书、证件不符合规定的,中介机构应
当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介经的房地产交易合同,被行政机关或司法机
关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的,中介机构应当向委托人
退还收取的费用。

第七章 罚则

  第六十五条 违反本办法,有下列行为之一的,由房管机关或其委托的房地
产交易管理机构予以处罚:
(一)违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定,未办
理交易批准手续或逾期登记的,责令其补办手续,并可处以1000元以下的罚款;
(二)违反本办法第十一条的规定,不申报或不如实申报房地产交易价格,
可处以1000元以下的罚款;
  (三)违反本办法第十七、十九条的规定,未领取预(销)售许可证销售商
品房的,责令其限期改正,有违法所得的,可以处3000元以下的罚款;
没有违法所得的,可处以10000元以下的罚款;
  (四)违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四
十条第二款、第六十条规定,未办理有关登记备案手续的,责令其补办手续,并
可处以1000元以下的罚款;
  (五)违反本办法第五十八条、第六十一条的规定,未取得房地产中介资格,
擅自从事房地产中介业务的,责令其限期改正,有违法所得的,可处以30000元
以下的罚款;没有违法所得的,可处以10000元以下罚款;
  (六)违反本办法第六十二条规定的,责令其限期改正,并可处以500元以
上1000元以上的罚款;
  第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起行
政诉讼。逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定
的机关人民法院强制执行。
  第六十七条 房地产交易出现纠纷的,双方当事人应当协商解决。协商不成
的,可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
  第六十八条 因工作人员工作过失,造成房地产交易当事人经济损失的,房
管机关应当负赔偿责任。
  第六十九条 房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,
由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。



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市政府关于印发《南京市企业信用信息管理试行办法》的通知

江苏省南京市人民政府


市政府关于印发《南京市企业信用信息管理试行办法》的通知


宁政发〔2003〕67号

各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:

为推进“建信用南京城,做诚信南京人”工作,进一步规范企业信用征信活动,加强企业信用制度建设,现将《南京市企业信用信息管理试行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。


二○○三年三月二十五日


南京市企业信用信息管理试行办法


第一章 总 则


第一条 为规范企业信用征信活动,推动本市企业信用制度建设,增强企业信用观念和风险防范意识,保障当事人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合实际,制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内征集、使用企业信用信息,开展企业信用评估以及咨询服务等活动适用本办法。

第三条 征集和披露企业信用信息应当维护国家和社会公共利益,维护企业的合法权利。不得征集和披露妨碍公共安全和社会秩序的信息,不得损害企业的商业秘密、竞争地位和其他合法利益。

第四条 市征信监督管理部门是征信机构和征信业务活动的主管部门,负责对征信机构、信息提供单位、信用服务中介机构的企业信用信息的征集、披露、服务等活动予以监督管理,对征信行业协会的工作进行指导。
征信监督管理机构的组成及其具体职责和议事规则由市政府另行规定。

第二章 征信机构


第五条 征信机构是指经征信监督管理部门批准征集企业信用信息,向信用信息使用者提供企业信用信息查询、咨询服务、信用评估的,具有法人资格的企业。试点期间征信机构的设立和业务范围由征信监督管理部门规定。

第六条 征信机构应当按照科学的评价体系与标准,客观、公正地进行信用信息的加工整理,并将信用信息加工处理的方法、标准以及业务操作规程报送征信监督管理部门备案。征信监督管理部门应当为征信机构保守商业秘密。

第七条 征信机构按有偿原则为社会提供有关企业信用信息的查询、咨询服务,具体收费标准按照市场原则,自行定价,并报物价部门备案和接受征信主管部门的监管。对主要从政府部门征集企业信用信息的征信机构在对下列对象或活动提供服务时不得收费。

(一)本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位依职权对企业的调查;

(二)对本企业信用信息的查询。

第三章 信息的征集与披露


第八条 企业信用信息内容主要包括:企业身份、企业经营和财务状况、社会公共活动、企业良好行为、企业不良行为等方面的信息。同时也包括企业同意征集或法律法规未禁止披露的其它信用信息。

第九条 企业信用征信和信息披露活动应当遵循客观、公正和审慎的原则,征信机构征集的企业信用信息应当是合法、有效、真实的数据或文字资料,不得征集或者披露虚假信息;提供信息单位应当遵循合法、公正、真实、准确、及时的原则,不得提供虚假信息。

第十条 征信机构在征信活动中应当保持提供信息单位所提供信息内容的原始完整性,不得有选择、有针对性地征集企业信用信息。

第十一条 征信机构征集企业的下列信用信息:

(一)本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位掌握的企业信用信息;

(二)本市金融机构在金融活动中获取的企业信用信息;

(三)本市行业组织、公用事业单位及中介组织在开展服务活动中获取的企业信用信息;

(四)市征信监督管理部门规定可征集的企业其它信用信息。

第十二条 征信机构征集企业信用信息,可以采取以下方式:

(一)依法或按照约定,从政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位获取;

(二)依法或按照约定,从金融机构、行业组织、公用事业单位及中介组织获取;
(三)通过媒体公开的渠道获取;

(四)通过企业自愿提供本企业信用信息的渠道直接获取;

(五)通过其他合法渠道获取。

第十三条 本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位依法或按照约定有责任无偿地向征信机构提供真实、准确、全面、及时的企业信用信息。

第十四条 本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位为依法履行行政职能,需向征信机构查询企业信用信息时,应经所在单位领导人批准。并以此作为行政审批、核准、登记、认证等活动和行业资质等级评定、实施各类表彰以及日常监督管理的参考依据。

第十五条 征信机构公开披露企业信用信息时,应当按照统一的标准平等、公开披露。

第十六条 企业可以自行决定本企业信用信息的披露范围和方式,法律、法规及本办法另有规定的除外。

第十七条 企业信用信息披露的最长期限依照下列规定执行:

(一)企业被注销、吊销营业执照的记录为5年;

(二)企业破产记录为10年;

(三)企业逃废债务记录为10年;

(四)企业法定代表人、主要经营者、控股股东或其他高级管理人员被处禁止从事某行业的处罚记录披露期限,为禁入期限届满后2年;

(五)行政、刑事处罚记录为3年,法律、法规、规章另有规定的除外。

企业信用信息的披露期限,除前款另有规定之外,自该信息被首次披露之日起计算。

第十八条 征信机构、提供信息单位和企业信用信息使用人及其工作人员对征集、利用企业信用信息过程中获得的企业信息,除依法可以公开的信息外,应当保密,不得超越本办法规定的使用范围及工作职责范围利用所获得的企业信用信息。

第十九条 征信机构提供的信用信息及其服务产品对信用信息使用者的交易判断与决策具有参考性作用,当事人另有约定的除外。

第四章 系统管理与维护


第二十条 征信机构接受、传输企业信用信息时,发现有错误的,应当及时告知提供信息单位予以纠正。

第二十一条 企业认为本企业信用信息有错误的,可以向征信机构提出更正申请,并提供有关资料。

征信机构接到企业要求更正的申请后,应当进行核对。经核对,与提供信息单位提供的原信息不一致的,应当即时更正;与提供信息单位提供的原信息一致的,应当告知企业在5日内向提供信息单位申请更正;提供信息单位应当自接到企业信息更正申请之日起的10个工作日内做出书面答复,并反馈给征信机构,征信机构根据提供信息单位的答复对企业信用信息予以处理。如果提供信息单位未在规定限期内作出答复,企业可向市征信监督主管部门提请处理。

征信机构在企业申请更正信息期间,不得对外发布该企业的有关信息。

第二十二条 征信机构应当负责对企业信用信息数据库系统和资料进行维护和管理,根据征集的企业信用信息及时更新企业信用信息数据库。

第五章 法律责任


第二十三条 征信机构及其工作人员违反本办法规定,征集、披露、修改企业信用信息的,由市征信监督管理部门责令改正和依法给予处罚;造成企业损失的,应当依法承担民事责任。

第二十四条 政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位及其工作人员,违反本办法规定使用企业信用信息和造成企业损失的、提供虚假信息以及故意隐瞒不报的,由监察部门会同有关主管部门予以通报,并依法追究直接责任人的行政责任。

第六章 附 则


第二十五条 本办法下列用语的含义为:

(一)企业,是指经工商行政管理部门依法注册登记的法人或非法人营利性经济组织。

(二)企业信用信息,是指本市政府机关、司法机关及具有行政管理职能的事业单位依法履行职责过程中获取的企业信用信息记录、企业商业性活动中的信用记录,以及对判断企业信用状况可能有影响的其他信息。

(三)征信,是指依照本办法对企业信用信息进行采集、调查、存储、加工、整理的经营性活动。

第二十六条 信用信息行业协会负责制定行业标准,规范行业内部管理,加强行业自律。

第二十七条 本办法由市征信监督主管部门负责解释。

第二十八条 本办法自2003年4月1日起试行。


北京市农村股份合作企业暂行条例

北京市人大常委会


北京市农村股份合作企业暂行条例
北京市人民代表大会常务委员会


(1996年9月6日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过)

第一章 总 则
第一条 为了规范农村股份合作企业的组织和行为,保护企业、合作股东和债权人的合法权益,促进农村经济发展,根据国家有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内乡、镇合作经济联合社或者村经济合作社及其社员共同投资,并可依法吸纳其他投资,按照本条例设立的农村股份合作企业。
第三条 农村股份合作企业是以合作制为基础,实行农民群众劳动合作和资金联合相结合的企业组织形式。
农村股份合作企业的投资者称合作股东。
第四条 农村股份合作企业实行以下原则:
(一)劳动合作与资金联合相结合,按劳分配与按股分红相结合;
(二)资金共筹、积累共有、利益共享、风险共担、同股同利;
(三)自主经营、独立核算、自负盈亏、民主管理。
第五条 农村股份合作企业是依法享有民事权利,以其全部资产独立承担民事责任的企业法人。合作股东以其所持股份为限对企业债务承担责任。
第六条 农村股份合作企业享有合作股东投资形成的全部法人财产权,其合法权益受法律保护。政府和任何组织及个人不得干预农村股份合作企业的合法经营活动,不得平调、侵占企业财产,不得要求企业承担法律、法规规定以外的义务。
第七条 农村股份合作企业不得向负无限责任的经济组织投资。向其他经济组织投资的,其投资总额不得超过本企业净资产的百分之五十;在投资后,接受被投资经济组织以利润转增的资本,其增加额不包括在内。
农村股份合作企业向其他经济组织投资、为合作股东或者他人提供经济担保,必须由理事会决定。
第八条 农村股份合作企业享有和承担法律、法规对乡镇集体企业规定的权利和义务,享受国家对乡镇集体企业规定的待遇和优惠政策。
第九条 农村股份合作企业必须遵守国家法律、法规,接受政府依法进行的管理和监督。
第十条 农村股份合作企业经工商行政管理部门依法核准登记成立。

第二章 设 立
第十一条 设立农村股份合作企业必须坚持自愿原则。
第十二条 设立农村股份合作企业可以采取改建或者新建的方式:
(一)改建方式是指:
1.将乡、镇合作经济联合社或者村经济合作社(以下简称合作社)原有集体企业资产折成股份,并吸纳新的投资设立的股份合作企业;
2.将合作社原有集体企业资产部分出售,按产权折成股份,并吸纳新的投资设立的股份合作企业;
3.按照本条例规定的原则,采取其他方式将合作社原有集体企业改组设立的股份合作企业。
(二)新建方式是指合作社及其社员共同投资,并可吸纳其他投资设立的股份合作企业。
第十三条 设立农村股份合作企业(以下简称企业),应当由合作社作为发起人。设立企业的方案,必须经合作社社员大会或者社员代表会议批准。
改建设立的,应当事先经企业职工大会或者职工代表大会讨论通过;有外部投资的,应当事先征得投资方同意;出售部分原有集体企业资产的,应当经合作社社员大会或者社员代表会议批准。
第十四条 合作股东可以用货币入股,也可以用实物、工业产权、非专利技术和土地使用权作价入股。在农业企业工作的合作社社员,可以用其劳动积累作价入股。
以工业产权、非专利技术作价入股的金额不得超过企业注册资本总额的百分之二十,国家另有规定的从其规定。以土地使用权作价入股的,必须是经依法批准的建设用地。
除货币外,以其他资产入股的,必须出具产权证明,并办理产权转移手续。
第十五条 集体资产的产权界定依照《北京市农村集体资产管理条例》的规定执行。
第十六条 以实物、工业产权、非专利技术和土地使用权作价入股的,必须由具有资产评估资格的机构进行资产评估。集体资产评估结果应当经社员大会或者社员代表会议确认。
禁止将集体资产低价折股、低价出售。
农村合作经济管理部门要加强对集体资产评估工作的指导和监督。
第十七条 企业的注册资本为合作股东实际缴纳的股本总额。
企业的注册资本不得少于3万元人民币。
第十八条 企业应当制订章程。企业章程由合作股东大会讨论通过。
企业章程应当载明下列事项:
(一)企业的名称和住所;
(二)企业的宗旨和经营范围;
(三)企业的设立方式;
(四)合作股东的权利和义务;
(五)企业注册资本、股份种类、各类股金总额、每股金额;
(六)收益分配及亏损分担办法;
(七)企业组织机构及其产生办法、职权、议事规则;
(八)企业法定代表人;
(九)企业终止的条件和程序;
(十)企业章程修订程序;
(十一)企业章程设立日期;
(十二)法律、法规规定的其他事项。
第十九条 设立企业的筹备工作结束后,由合作股东大会指定的代表或者共同委托的代理人向当地工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照,并报乡镇企业主管机关备案。改建设立的,应当在筹备工作结束后,报区、县人民政府的经济体制改革部门或者政府授权部门批准,再向
工商行政管理部门申请注册登记。

第三章 股 份
第二十条 企业应当设置集体股、职工个人股。社员个人股、社会法人股和其他种类股份的设置由企业章程规定,但不得违反国家法律、法规的有关规定。
第二十一条 集体股是指合作社投资或者将集体资产折股后形成的由该合作社社员集体所有的股份,经社员大会或者社员代表会议同意,可以在本合作社内部转让,也可以向法人转让,但不得因转让股份而改变企业股份合作的性质。
第二十二条 职工个人股是指本企业职工投资购买或者投劳形成的股份,可以继承,可以在本合作社内部转让。
第二十三条 社员个人股是指在合作社内部募集的非本企业职工购买的股份,可以继承,可以在本合作社内部转让。
第二十四条 社会法人股是指法人向企业投资形成的股份,可以向其他法人或者合作股东转让。
第二十五条 企业办理工商登记手续后,所有合作股东都不得抽回出资,不得退股。
合作股东依法转让股份,须经理事会批准。
第二十六条 企业应当在登记注册后签发股权证书,作为合作股东享受权利和承担义务的书面凭证。
股权证书应当载明以下事项:
(一)企业的名称、住所;
(二)企业登记日期;
(三)编号;
(四)合作股东名称或者姓名、住所及其股份种类、数额;
(五)合作股东缴纳的出资额和出资日期;
(六)核发日期;
(七)企业签章、理事长签名;
(八)其他需要载明的事项。
第二十七条 企业应当置备合作股东名册。
合作股东名册应当载明以下事项:
(一)合作股东姓名或者名称和住所;
(二)合作股东的出资额、股份种类和股份数额;
(三)股权证书编号;
(四)取得股份的日期。
第二十八条 合作股东转让股份应当变更股权证书和合作股东名册。

第四章 组织机构
第二十九条 企业设立合作股东大会理事会、经理和监事会。
第三十条 合作股东大会是企业权力机构,行使下列职权:
(一)决定或者罢免理事会、监事会成员;
(二)审议批准企业年度财务预算、决算方案;
(三)审议批准企业利润分配和亏损弥补方案;
(四)审议批准企业股份调整方案;
(五)审议批准企业增减注册资本方案;
(六)审议批准企业合并、分立、变更组织形式、解散和清算方案;
(七)决定修改企业章程;
(八)企业章程规定的其他职权。
第三十一条 合作股东大会实行一人一票制。
合作股东大会作出决议必须经全体合作股东半数以上通过。
第三十二条 企业成立理事会,组成人员一般不少于五人。理事会成员由各类合作股东代表理事组成,各类代表理事名额参照各自股份比例确定,代表理事人选分别由各类合作股东推荐。
理事任期由企业章程规定,任期届满可以连选连任。
第三十三条 理事会对合作股东大会负责,行使下列职权:
(一)审定企业的发展规划、年度生产经营计划;
(二)确定企业的经营方针和管理机构的设置;
(三)批准企业的规章制度;
(四)听取并审查经理的工作报告;
(五)审查企业年度财务预算、决算方案和利润分配方案;
(六)对企业增加或者减少注册资本,分立、合并或者清算等重大事项提出方案;
(七)聘任或者解聘企业经理,根据经理提名,聘任或者解聘副经理和财务主管;
(八)决定对企业经理、副经理和财务主管的奖惩;
(九)本条例和企业章程规定的其他职权。
理事会的决议须经全体理事半数以上同意方可通过。
第三十四条 理事长是企业的法定代表人,由理事会选举或者罢免。
理事长行使下列职权:
(一)召集和主持合作股东大会和理事会会议;
(二)检查合作股东大会决议和理事会决议的实施情况;
(三)企业章程规定的其他职权。
第三十五条 企业经理对理事会负责,行使下列职权:
(一)根据企业章程和理事会授权负责企业的日常经营管理;
(二)组织实施合作股东大会和理事会的决议;
(三)拟定企业的发展规划和年度生产经营计划草案;
(四)提出企业经营方针和管理机构设置及规章制度草案;
(五)提出企业年度财务预算、决算方案和利润分配方案;
(六)提请聘任或者解聘企业副经理及财务主管,任免企业其他管理人员;
(七)决定对企业副经理(不含副经理和财务主管)以下员工的录用、辞退和奖惩;
(八)列席理事会会议;
(九)企业章程或者理事会授予的其他职权。
第三十六条 企业设立监事会,组成人员不得少于三人。其中,半数以上成员应当由职工股东出任。
企业的理事、经理及财务主管等高级管理人员不得兼任监事。
第三十七条 监事会行使下列职权:
(一)列席理事会会议;
(二)监督理事、经理的工作;
(三)检查企业经营和财务状况;
(四)必要时,建议召开临时合作股东大会;
(五)企业章程规定的其他职权。
监事会的决议必须经全体监事半数以上同意方可通过。
第三十八条 企业的合作股东和理事、经理、监事等高级管理人员,不得从事与本企业竞争或者损害本企业利益的活动。
第三十九条 有下列情形之一的,不得担任企业的理事长、理事、监事、经理:
(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力;
(二)因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪,被判处刑罚,执行期满未逾五年,或者因犯罪被剥夺政治权利,执行期满未逾五年;
(三)担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理,并对该公司、企业的破产负有个人责任的,自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年;
(四)担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年;
(五)个人所负数额较大的债务到期尚未清偿。
企业违反前款规定选举、委派理事长、理事、监事或者聘任经理的,该选举、委派或者聘任无效。

第五章 财务会计与收益分配
第四十条 企业应当依照法律、法规和国家有关部门的规定,建立财务、会计制度,定期向合作股东公布帐目。
第四十一条 企业的税后利润,应当按照下列顺序分配:
(一)弥补被依法没收财物损失,支付各项税收的滞纳金和罚款;
(二)弥补亏损;
(三)提取公积金;
(四)提取公益金;
(五)按照企业章程规定的比例,提取职工积累基金;
(六)向合作股东分配股利。
第四十二条 企业当年没有利润时不得分配股利和提取职工积累基金。
第四十三条 公积金用于弥补亏损、增加股本、扩大生产经营和企业章程规定的其他用途。
第四十四条 公益金用于本企业职工的集体福利。
第四十五条 职工积累基金按照按劳分配原则,划归职工个人名下。
第四十六条 企业应当建立内部审计制度,加强对企业财务及其他经济活动的审计监督。

第六章 合并、分立与解散清算
第四十七条 企业合并或者分立,应当由理事会提出方案并编制资产负债表和财产清单。
企业合并或者分立的方案,应当由合作股东大会作出决议。
企业作出合并或者分立的决议后,应当通知债权人,签订清偿债务协议,达不成协议的,企业不得合并或者分立。
第四十八条 企业合并,应当由合并各方签订合并协议。企业合并时,合并各方的债权债务,应当由合并后的企业承继。
第四十九条 企业分立时,应当由分立各方签订分立协议,明确划分分立各方的财产、经营范围、债权债务。
第五十条 企业的合并或者分立,应当由工商行政管理部门办理注册登记。
第五十一条 企业被依法撤销或者因其他原因解散的,应当成立清算组织,进行清算。清算时,应当由具有资产评估资格的机构对企业资产进行评估。
第五十二条 清算组织在清理企业财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报合作股东大会确认。用土地使用权抵偿债务,必须符合土地管理法律、法规的规定。
第五十三条 清算组织在支付清算费用后,按照下列顺序清偿债务:
(一)欠付职工的工资和劳动保险费用;
(二)欠缴国家的各项税款;
(三)企业其他债务。
企业清偿后的剩余财产,按照合作股东的股份分配。
企业财产不足以清偿债务的,经债权人协商一致,由清算组织按照债权数额比例分割企业财产。企业财产不足以清偿同一顺序债务的,按照同一顺序偿还率清偿。债权人达不成协议的,由债权人或者企业向人民法院申请破产还债,人民法院裁定企业破产后,原清算程序终止。
第五十四条 清算结束,清算组织应当提出清算报告,经合作股东大会确认后,报送工商行政管理部门申请注销登记,公告企业终止。

第七章 法律责任
第五十五条 违反本条例第六条规定的,由企业所在地乡、镇或者区、县人民政府责令改正和赔偿经济损失;企业也可以直接向人民法院起诉,要求侵权者承担法律责任;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。
第五十六条 违反本条例第七条规定的,由企业所在地乡、镇或者区、县农村合作经济管理部门责令改正;给企业造成损失的,由法定代表人或者直接责任人承担赔偿责任。
第五十七条 违反本条例第十四条规定,合作股东未交付货币、实物或者未转移财产权、虚假出资,或者在企业成立后又抽逃出资的,由企业所在地乡、镇或者区、县农村合作经济管理部门责令改正;对拒不改正的,可以向人民法院起诉。
第五十八条 违反本条例第十六条规定,将集体财产低价折股、低价出售的,由企业所在地乡、镇或者区、县农村合作经济管理部门责令改正。
第五十九条 违反本条例第三十八条规定的,由企业所在地乡、镇或者区、县农村合作经济管理部门责令其将获得的非法利益交归企业所有,给企业造成损失的,应当承担赔偿责任。对拒不承担责任的,企业可以向人民法院起诉。
第六十条 违反本条例第四十一条、第四十二条规定的,由企业所在地乡、镇或者区、县人民政府予以纠正。
第六十一条 利用分立、合并和解散、清算抽逃资产、隐匿财产、逃避债务的,由工商行政管理部门依法处理。

第八章 附 则
第六十二条 本条例具体应用中的问题,由市人民政府农林办公室负责解释。
第六十三条 本条例自1997年1月1日起施行。



1996年9月6日