天津市人民政府


关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

津政发〔2009〕34号


各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
　　现将《天津市物业管理用房管理办法》印发给你们，望遵照
执行。
　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　天津市人民政府　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇九年八月二十八日


　　　　　　　　　天津市物业管理用房管理办法


　　第一条　为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属
登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保证物
业管理项目的正常管理服务，根据《物业管理条例》（国务院令
第504号）和《天津市物业管理条例》的有关规定，结合本市实
际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中
物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动。
　　第三条　物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服
务活动和业主活动。
　　第四条　规划行政主管部门负责物业管理用房规划、设计的
监督管理。
　　建设行政主管部门负责物业管理用房建设的监督管理。
　　房地产行政主管部门负责物业管理用房权属登记和使用活动
的监督管理。
　　街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内物业管理用房移交
的监督工作。
　　第五条　新建物业项目应当按照开发建设项目规划出售部分
总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房：
　　（一）开发建设项目规划出售部分总建筑面积在5万平方米
以下的（含5万平方米，下同），应当按照不低于规划出售部分
总建筑面积的千分之四确定物业管理用房；规划出售部分总建筑
面积在5万平方米以上的，应当按照不低于规划出售部分总建筑
面积的千分之三确定物业管理用房。
　　（二）多层住宅小区规划出售部分总建筑面积在5万平方米
以上，高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以上
的，应当配备独立的物业管理用房或者配置在公建楼内。高层住
宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以下且物业管理用
房设置在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。
　　（三）住宅小区规划出售部分总建筑面积在15万平方米以上
的，物业管理用房应当根据服务半径要求合理布局。
　　（四）住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。
　　开发建设项目规划出售部分总建筑面积是指《天津市国有土
地使用权出让合同》约定的规划总建筑面积中的可出售部分。
　　第六条　设计单位应当按照本办法和设计规范执行，在规划
设计图纸上标注物业管理用房的具体位置并在经济指标中注明建
筑面积。
　　第七条　规划行政主管部门应当按照本办法对物业管理用房
的设计进行控制监督。
　　第八条　开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：
　　（一）上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能；
　　（二）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷
涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫
生洁具；
　　（三）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在
物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
　　第九条　建设行政主管部门应当监督开发建设单位按照规划
设计的要求和质量标准建设物业管理用房。
　　第十条　房地产行政主管部门应当对物业管理用房独立测量、

计算面积，其面积不计入分摊的共用建筑面积，并在《房产测绘

成果报告书》中标注"物业管理用房"字样。
　　第十一条　开发建设单位到房地产行政主管部门办理前期物
业管理备案时，应当提供经规划行政主管部门批准并标注物业管
理用房具体位置和建筑面积的修建性详细规划或者总平面图。
　　第十二条　房地产行政主管部门核发的商品房销售许可证不
得包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。
　　第十三条　开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，

应当对物业管理用房一并申请登记。房屋权属登记机关应当在房

屋权属登记簿上予以记载并同时打印登记簿，开发建设单位在取

得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。
　　开发建设单位和业主可以到房屋权属登记机关按照有关规定
查询物业管理用房权属登记信息。
　 第十四条　在物业管理用房竣工验收合格后30日内，开发建
设单位应当将建成后的物业管理用房情况进行公示，并通知项目
所在地的街道办事处或者乡镇人民政府，在其监督下与物业服务
企业对物业管理用房进行交接验收。
　　双方应当按照本办法第八条规定的标准进行交接验收。室内
设施使用功能符合要求的，双方应当在物业管理用房交接验收清
单上签字盖章正式移交；对验收中存在的问题，双方应当约定解
决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。
　 第十五条 开发建设单位和物业服务企业在办理移交手续后10

日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单和公示证

明复印件报送区县房地产行政主管部门。
　　第十六条　分期建设的项目，物业管理用房未竣工验收合格、

交付使用前，开发建设单位应当参照本办法第八条规定，为物业

服务企业无偿提供临时物业管理用房，并书面告知区县房地产行

政主管部门和项目所在地的街道办事处或乡镇人民政府。
　　第十七条　物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当
按照本办法第八条规定与新物业服务企业对物业管理用房进行交
接验收。
　　第十八条　物业管理用房由物业服务企业负责维修、养护，
不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。
　　第十九条　开发建设单位未按照规划、设计要求建设物业管
理用房的，由规划行政主管部门按照《天津市物业管理条例》的
有关规定予以处理。
　　第二十条　开发建设单位未在规定时间内向物业服务企业移
交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门按照《天津
市物业管理条例》的有关规定予以处理。
　　第二十一条 开发建设单位未在申请房屋所有权初始登记时，

将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门按照《天津市物业

管理条例》的有关规定予以处理。
　 第二十二条　本办法自2009年10月1日起施行,至2014年9月30

日废止。市人民政府2005年9月30日《批转市房管局拟定的天津
市物业管理服务用房管理办法的通知》（津政发〔2005〕95号）
同时废止。




浅谈“法官”断层

许蕊


　　随着社会的发展，我国法治进程的不断进步，社会对于法律人才的需求量与日俱增，具备一定的理论素养，并有着较为丰富的实践经验的法官成为律师所和公司竞相争取的资源。部分基层法院，尤其是一些欠发达地区的法官“断层”和人才匮乏的现象日益突出。从制度层面来说，导致法官断层的原因有：
　　一是司法考试制度的实施本意上是促使法官素质的提高和阻止人员的滥入,但在目前法院的人事管理和司法地方化领导的框架内,反而成为了职业断层的原因。一方面，高门槛对职业准入渠道带来了负面影响。修改后的《法官法》将法官任职的学历条件从大专提高到本科,并确立了司法考试的门槛,随后却出现了“法院想要的不肯来,想来的跨不过门槛”的困境。另一方面，非试法官的进入对司法考试制度以至对法官职业准入制度的排斥。未通过司法考试而不具有《法官法》任职条件的人以变通的形式超越法律规定完成为法官，使行政职级资源和法官 审判委员会、合议庭组织 资源受到了侵占和影响,削弱了法官严格选任的刚性影响,对未任法官心理造成了相当的影响,造成许多人心理的逆反和失落。
　　二是我国对法院编制的管理采取的是等同于其他国家机关工作人员的员额管理制度，未将法官编制员额与法院内部非法官编制员额分别规制。此种情况造成法院在录用工作人员或编制管理机关对法院编制进行管理时无法专门录用或为法官定编，从而造成大量非法官员额挤占法官员额现象；也难以保证法官员额的动态平衡。
　　三是未将通过司法考试作为报考法院公务员的必备条件之一。我国法官的录用仍然沿袭党政公务员招录程序和条件，在招录法官时将通过司法考试作为参加考试的必备条件之一的现象很少。公务员考试和司法考试是两种不同的测试应考人员能力和水平的考试体系。顺利通过公务员考试的人员不一定就能通过司法考试。这种不科学的录用法院公务员的方式造成了通过公务员招录程序进入法院的部分公务员长期无法过司法考试关而进入法官队伍。这部分人员也相对缩减了法官员额。
　　四是目前的司法环境给法官职业带来了前所未有的压力。一方面，随着人们的法律意识和法律水平普遍提高，人们对法官办案在公平正义上的要求越来越高；而和谐社会的建设要求法官办案兼顾法律效果和社会效果，法官不仅要懂法律，还要懂政治。另一方面，随着《监督法》的出台，人大对法院的监督力度也会逐渐加大；法院内部的案件评查、差错及错案责任追究等制度越来越规范，执行力度也越来越大。此外，多种因素导致司法裁判的权威性不高，许多案件“案结事不了”，当事人不断上访。法院已成为社会各种矛盾集中地，法官办案可以说是任务重、责任大、风险高。但是，面对这种情况，我们对法官工作目标绩效的考评缺少一个科学合理的体系，法官的奖惩激励制度不健全，从而出现了“办案越多、错案几率越大，风险越大；办案越少，越安全”的怪圈，其结果必定是法官消极办案，积极转型，逐步丧失职业信心。
　　五是法官流失现象严重。法官流失有两种情况，一种是内部流失，即从事审判业务的法官向法院内部非审判业务部门流失。法院审判部门一般人员较多，职务升迁竞争较为激烈；非审判业务部门一般人员较少，职务升迁竞争较为平和。有些法官从职务升迁角度考虑则不得不到非审判业务部门谋职。法官流失的另一种现象是法官向法院系统外流失。法院相对于其他国家机关而言编制员额一般较多，但领导职数却相对较少，法官相对于其他国家机关公务员职务升迁竞争更大。法院是全社会监督的对象，是社会矛盾的集中处理中心，因而法官的职业风险相对其他公务员也更大。诸多因素决定了法官与其他国家机关公务员相比具有一定的劣势。在个人收入上法官与律师相比显著的特点是法官的收入随着工龄的延长、职务的升迁其增长变化很小，而律师随着工作时间的延长及资历的加深，其收入增长幅度极大。从职业风险而言，律师的职业风险相对法官而言很小。因此，法官向其他国家机关或律师行业流失现象也较为严重。
　　应引起注意的是，法官队伍断层问题在基层和经济不发达地区普遍存在。这与目前法院所承担的任务是截然相反的:我国80％的法院是基层法院，80％的法官在基层法院工作，80％的案件由基层法院受理。这三个80％决定了中国要实现司法公正必须从基层的法官队伍建设做起。同时，越是经济不发达地区，越需要有良好的法治环境，确保经济社会的健康发展。
　　笔者以为，可以从以下几方面应对法官短缺现象。

　　第一，实行法官员额编制管理制度。法官员额编制管理制度即由编制管理机关专门为法院内法官编制员额作出规定，实行动态管理，如遇法官员额空缺则及时面向社会从通过司法考试取得法律职业资格的人员中公开招录法官；禁止法院内其他非法官人员占用法官编制员额。

　　第二，对现有人力资源进行优化。由于历史原因，我国法院残存着一定的学历较低，专业不对口，缺乏法学自学能力而又长期无法通过司法考试取得法律职业资格的人员。对这部分人员应该由党委政府在国家机关体系内进行人力资源优化，即将这部分人员优化到其他能施展他们专业特长的国家机关，将其他国家机关中通过司法考试取得法律职业资格的人员优化到法院工作。

　　
　　第四，将通过司法考试获得法律职业资格证书作为参加法院公务员招录考试的必备条件之一。今后，法院在招录公务员时应当将应考者通过司法考试并取得法律职业资格证书作为报考必备条件之一，防止有的人员虽然通过公务员招录考试进入法院，但长期无法通过司法考试获得法律职业资格，无法进入法官队伍现象。
　　（二）走法官精英化的道路。法院在管理工作中，应树立改革意识和新的司法理念，针对审判工作重、审判力量不足的局面，通过建立和完善审判制度和其他改革措施，使具备较高素质和能力的法官把更多的时间和精力投入到审判工作中，尽量避免让法官去从事司法行政事务性工作，将法官充实到一线审判工作中去，成为真正意义上的法官，其他不具备审判资格人员过渡到法官助理员等辅助人员角色，以提高办案质量、办案效率和办案数量，继续推行适用简易审判程序、合理使用审判资源，以缓解审判力量不足的问题，最大限度地发挥效能，应对法官断层问题。注重对法院行政辅助人员的教育培训，鼓励积极应对司法考试，着力从法院内部产生法官。从精神上予以鼓励，在应考复习时间上予以照顾，提高司法考试过关率，从而在从社会选任法官渠道暂不通畅的形势下，尽可能从法院内部产生法官。
第五，采取措施防止法官流失。当前，法院应制定相应的制度防止法官流失，即为审判业务法官提供更多的职务升迁机会，又防止法官向法院内部非审判部门流失现象。国家要提高法官的政治待遇，为法官职务晋升提供同于或优于其他公务员的条件；要提高法官经济待遇，降低法官职业风险，从制度上挽留更多法官安心审判工作。
　　（三）加强和完善陪审员制度。由于法官人数逐年减少，许多法官长年超负荷工作，工作压力大。重视对人民陪审员的业务技能培训，根据需要适时举办岗前培训、在岗培训，积极争取陪审员经费，充分发挥人民陪审员的作用，真正参与陪审，为法官审判提供正确的事实依据，缓解法官“断层”带来的工作压力。

北安市人民法院 许蕊