山东省经济适用住房管理办法
山东省人民政府
山东省人民政府令
第192号
《山东省经济适用住房管理办法》已经2006年8月24日省政府第74次常务会议通过，现予公布，自2007年1月1日起施行。
省 长 韩寓群
二○○六年十一月二十六日
山东省经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范经济适用住房的建设、交易和管理，保护当事人的合法权益，根据国家规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、销售与租赁价格，向低收入住房困难家庭定向供应的具有保障性质的政策性商品房。
第三条 在本省行政区域内从事经济适用住房建设、交易和相关管理活动的，应当遵守本办法。
第四条 经济适用住房的建设、交易和管理，应当坚持政府总揽、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、规范运作的原则。
第五条 省建设行政主管部门负责本省行政区域内经济适用住房的指导、监督工作。
设区的市、县(市)人民政府建设行政主管部门或者房产主管部门(以下统称经济适用住房主管部门)负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。
发展改革、国土资源、规划、价格等行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房的有关工作。
第二章 优惠政策
第六条 经济适用住房建设用地实行划拨方式供应。任何单位和个人不得改变经济适用住房划拨土地的用途，变相进行商品房开发。
为经济适用住房提供配套服务并独立于住宅的经营性设施用地，不得实行划拨方式供应。
第七条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收。
经济适用住房项目小区外的基础设施建设费用，由政府承担。
经济适用住房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金，50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨，50%计入房价；经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。
第八条 购买经济适用住房的居民向商业银行申请贷款，其贷款利率应当执行中国人民银行公布的利率，不得上浮。
经济适用住房开发建设单位可以以在建项目作为抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第九条 用于购房贷款的住房公积金，可以优先向购买经济适用住房的居民发放。
第十条 实行经济适用住房开发建设单位收费卡制度。凡涉及经济适用住房建设项目的收费，收费的部门和单位必须在负担卡上如实填写收费项目、标准、依据等，并加盖公章。拒绝填写或者不按规定要求填写的，开发建设单位有权拒交，并向价格行政主管部门举报。
任何单位和个人不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房开发建设单位收取费用。
第十一条 经济适用住房的成本构成以及利润、管理费用核定等，按照国家和省有关经济适用住房价格管理的规定执行。
第十二条 设区的市、县(市)人民政府可以在规定权限内制定其他优惠政策，减免有关费用，并形成优惠政策清单向社会公布。
第十三条 实行经济适用住房货币补贴的设区的市、县(市)，应当对经济适用住房计划内的建设用地实行招标、拍卖或者挂牌出让。扣除国家明确规定用途以后的土地出让收益以及其他优惠政策规定的减免费用和应由政府承担的建设费用，必须足额、专项用于补贴符合条件的居民购置或者租赁住房。
第三章 规划与建设
第十四条 设区的市、县(市)人民政府应当根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房发展目标、建设标准、供应范围和供应对象等，编制本地区的经济适用住房发展规划，并负责组织实施。
设区的市、县(市)人民政府应当建立和完善经济适用住房建设、管理以及销售、购房资格审查等制度。
第十五条 经济适用住房主管部门应当会同发展改革、规划、国土资源等行政主管部门，根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，建立经济适用住房项目库，做好项目储备。
第十六条 设区的市、县(市)发展改革行政主管部门应当会同经济适用住房、规划、国土资源行政主管部门，依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，并报省发展改革、建设、国土资源行政主管部门批准后组织实施。报送年度建设投资计划和用地计划时，应当将上一年度建设投资计划和用地计划的实施情况以及经济适用住房销售清单同时上报。
经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，优先供应。
第十七条 经济适用住房主管部门应当依据经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，通过项目法人招标确定开发建设单位或者确定专门的经济适用住房承建机构。
参加投标的开发建设单位应当具有相应资质、资本金以及良好的开发业绩和社会信誉。
经济适用住房主管部门应当将参加投标的开发建设单位的基本情况和中标结果予以公示。
第十八条 经济适用住房应当控制在中小套型范围内，中套住房面积控制在80平方米(±5平方米)，小套住房面积控制在60平方米(±5平方米)。
设区的市、县(市)人民政府可以根据本地区居民的收入和居住水平等因素，在前款规定的标准范围内合理确定经济适用住房的户型面积和不同户型的比例。
第十九条 经济适用住房小区的基础配套设施和公共配套设施，应当与住宅工程同时设计、同时建设、同时交付使用。
第二十条 经济适用住房开发建设单位应当对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规规定及合同约定，承担相应的工程质量责任。
开发建设单位应当向购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。保修期从经济适用住房交付使用之日起计算。
第二十一条 经济适用住房开发建设单位应当对经济适用住房项目单独建帐核算，并接受监督检查。
第四章 销售、租赁与售后交易
第二十二条 经济适用住房的销售基准价格、租金标准及其浮动幅度，由价格行政主管部门会同经济适用住房主管部门按照国家和省有关规定确定，并向社会公示。
经济适用住房的销售、租赁应当实行明码标价。开发建设单位不得超过公示的基准价格、租金标准及其浮动幅度销售、租赁经济适用住房，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
未确定销售基准价格、租金标准及其浮动幅度的经济适用住房，不得销(预)售、出租。
第二十三条 同时符合下列条件的家庭，可以申请购买或者承租一套经济适用住房：
(一)有当地城镇常驻户口(含符合当地安置条件的军队人员)或者属于设区的市、县(市)人民政府确定的供应对象；
(二)无房或者现住房面积低于设区的市、县(市)人民政府规定的住房困难标准；
(三)家庭人均收入低于设区的市、县(市)人民政府划定的低收入线标准；
(四)设区的市、县(市)人民政府规定的其他条件。
未婚、离异、丧偶人员以及因病等原因致贫家庭购买或者承租经济适用住房的条件，由设区的市、县(市)人民政府参照前款规定的条件确定。
第二十四条 设区的市、县(市)人民政府应当根据当地商品房价格、人均可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或者承租经济适用住房的低收入线标准和住房困难家庭标准，并向社会公布。
第二十五条 经济适用住房实行公开销(预)售、出租。
经济适用住房主管部门应当将房源信息通过媒体向社会公告。公告内容应当包括开发建设单位名称、销(预)售或者出租时间、房源位置、数量、套型建筑面积、基准价格与租金标准及其浮动幅度、申请期限、申请购买或者承租条件、审查时限与公示时间等。
第二十六条 居民申请购买或者承租经济适用住房的，应当在申请期限内持家庭户口本、成员身份证明、婚姻状况证明、所在单位或者居住地街道办事处出具的收入证明和住房情况证明以及设区的市、县(市)人民政府规定的其他证明材料，向设区的市、县(市)人民政府经济适用住房主管部门提出申请。
第二十七条 经济适用住房主管部门应当在规定时限内完成审查。对符合购买或者承租条件的，应当予以公示。公示后有投诉的，经济适用住房主管部门应当会同有关部门调查核实。
公示后无投诉或者虽有投诉但经调查核实证明投诉不成立的，经济适用住房主管部门应当核发准购(租)通知书，并注明保障面积、准购(租)面积、房价总额以及准购(租)通知书的有效期限等。
第二十八条 准购(租)通知书持有人的数量多于经济适用住房房源时，应当采取综合条件排序或者公开摇号的方式确定购买人或者承租人。具体办法由设区的市、县(市)人民政府制定。
经济适用住房应当优先向无房或者居住危房的居民供应。
第二十九条 购买或者承租经济适用住房的面积在核准面积以内的，按核准的价格购买或者承租；超过的部分，由购房人或者承租人补交差价。收取的差价款应当专户存储，专项用于经济适用住房的建设和管理。超面积差价款的收取标准和管理办法，由设区的市、县(市)人民政府制定。
第三十条 享受廉租住房保障的承租人购买或者承租经济适用住房后，经济适用住房主管部门应当收回其承租的廉租住房、停止发放租赁补贴或者停止租金核减。
第三十一条 开发建设单位不得向未取得准购(租)通知书的居民出售、出租经济适用住房，不得向单位成批或者整幢销售、出租经济适用住房。
房地产开发企业自主开发和定价的商品房，不得冠以“经济适用住房”的名称进行销售、出租。
第三十二条 居民购买经济适用住房后，应当按照规定办理土地、房产权属登记。
权属登记部门在办理权属登记时，应当在权属证书中注明经济适用住房、划拨土地、购买价格、准购面积和实际购买面积等内容。
第三十三条 购买经济适用住房的居民取得权属证书一定年限后，方可按市场价格上市出售或者换购。上市出售的，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用，并依法办理有关手续；换购的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民后，方可再次申请购买。具体年限和比例由设区的市、县(市)人民政府规定。
未满规定年限确需出售的，必须以不高于届时经济适用住房的价格出售给经济适用住房主管部门确定的符合购买条件的居民。
经济适用住房购买人以市场价格出售经济适用住房后，不得再次购买经济适用住房。
第三十四条 居民购买的经济适用住房，在未按规定向政府缴纳土地收益以及其他已减免和由政府承担的费用，并依法办理有关手续之前，不得用于出租经营。
承租的经济适用住房不得转租。承租人因条件改善不符合本办法第二十三条规定条件的，应当退出已承租的经济适用住房。
第三十五条 经济适用住房小区应当按照国家规定要求，建立共用部位、共用设施设备专项维修资金，推行社会化、市场化、专业化的物业管理。
第五章 集资、合作建房
第三十六条 住房困难家庭较多的工矿区和困难企业，经设区的市、县(市)人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用本单位存量建设用地进行集资、合作建房。
参加集资、合作建房的对象，必须严格限定在本单位符合本办法第二十三条规定条件的工作人员。
集资、合作建房有剩余的，应当按照本办法的规定公开出售给符合经济适用住房购买条件的居民。
第三十七条 集资、合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、交易条件等均按照经济适用住房的有关规定执行。
集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。
鼓励将集资、合作建房的土地置换到住宅小区内进行集中建设。
第三十八条 收取的集资、合作建房款项，应当实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。
集资、合作建房只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
第三十九条 已享受房改政策购房、已购买经济适用住房的，不得参加集资、合作建房；已参加集资、合作建房的，不得再次参加集资、合作建房或者购买、承租经济适用住房。
严禁任何单位假借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或者进行商品房开发。
第四十条 设区的市、县(市)人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、住房价格等情况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。
第六章 法律责任
第四十一条 未经批准，擅自改变经济适用住房建设用地或者集资、合作建房土地用途的，由国土资源行政主管部门按照有关法律、法规的规定处罚。
第四十二条 擅自提高经济适用住房的销售价格、租金标准或者有其他违反价格管理行为的，由价格行政主管部门责令限期退还收取的差价款，并依法进行处罚。
第四十三条 开发建设单位和其他单位有下列情形之一的，由经济适用住房主管部门给予警告，处1万元以上3万元以下的罚款，并责令开发建设单位限期收回；不能收回的，由开发建设单位按市场价格补缴土地出让金以及其他已减免和由政府承担的费用；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其主管部门或者监察机关依法追究行政责任：
(一)建设的经济适用住房超过规定的套型面积的；
(二)向未取得准购(租)通知书的居民出售、出租经济适用住房的；
(三)未经批准擅自进行集资、合作建房或者组织不符合条件的人员集资、合作建房的；
(四)假借经济适用住房或者集资、合作建房的名义变相搞商品房开发的。
第四十四条 经济适用住房的购买人或者承租人有下列情形之一的，由经济适用住房主管部门给予警告，并按下列规定进行处理；情节严重的，可处以1000元以下的罚款：
(一)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等真实情况，骗购、骗租经济适用住房的，责令限期交回住房；不能交回的，责令其按照市场价格补缴差价款；
(二)违反本办法规定上市交易的，责令其按照市场价格补缴差价款，并不予批准其再次购买经济适用住房；
(三)将承租的经济适用住房转租的，责令限期改正；逾期仍不改正的，责令其按照市场价格补缴差价款。
对具有前款所列行为的购买人、承租人，经济适用住房主管部门还可提请其所在单位依法给予行政处分。
第四十五条 经济适用住房主管部门、其他行政机关和有关单位的工作人员，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未组织实施经济适用住房建设计划的；
(二)未按规定程序和条件进行购(租)房资格审查的；
(三)违法向经济适用住房开发建设单位收费的；
(四)为经济适用住房购买人提供虚假证明材料的；
(五)不依法履行其他法定职责并造成严重后果的。
第七章 附 则
第四十六条 本办法自2007年1月1日起施行。2000年4月24日省人民政府发布的《山东省城市经济适用住房建设管理办法》同时废止。
增设中间环节交易型受贿，是指国家工作人员利用职务之便为请托人谋利益，并不直接收受请托人财物，而是授意或者默许请托人与第三人进行交易，以第三人为周转财物的纽带，故意转移利润，意在收受贿赂的行为。它是交易型受贿罪的一种。这种类型的受贿，由于介入了中间环节，行受贿双方并没有直接的权钱交易，其犯罪意图被切断，导致主观犯罪故意认定出现障碍;加之掺入多个市场行为，需要区分合法买卖与权钱交易，犯罪因果关系认定复杂，增加了司法实践中的查处难度。对于这种类型的受贿，要把握以下几点。
一、请托人(行贿人)与第三人之间的交易行为，明显偏离了正常的市场优惠价格且第三人受益。这是认定增设中间环节交易型受贿的前提。市场有其内在的供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制，市场交易遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，市场主体通过交易实现资源的重新配置，达到双方的互利互赢。如果交易违背市场经济规律，一方明显受益，另一方明显受损，双方在没有重大误解的情况下自愿接受显失公平的交易，其实质就是贿赂目的制约了当事人的意思自治。而判断交易行为是否显失公平，最直接最主要的决定因素就是交易价格。因为价格是交易的核心，直接决定了交易双方的经济利益。正常的优惠价格是市场主体促进营销获取竞争机会的一种手段，只有那些明显偏离了正常市场优惠价格的交易行为，才有可能被纳入受贿罪规制的对象，这也是增设中间环节交易型受贿与低买、高卖交易型受贿的共通之处。但是，后两者交易的主体双方是请托人与国家工作人员，而前者交易的主体双方则是请托人与第三人。
正常市场优惠价格必须符合以下几个条件:第一，优惠价格必须经过决策方集体研究决定，或者决策方主要负责人均知晓这个优惠价格的存在。优惠价格既然是市场竞争的产物，是营销策略的表现形式，必然需要经过集体决策，或者虽未经集体讨论，但其主要负责人均知晓优惠的价格及幅度，否则就可能是不公开不透明下的权钱交易。第二，优惠价格在交易时就已经事先存在并且有效。优惠价格具有预设性、有效性和非特定性(不是针对特定人设定)等特点。交易行为发生后，无论市场如何变化，价格如何回落，都不作为评价是否构成受贿罪的基准价格。第三，优惠价格是距离“交易时”最近的一次优惠价格。市场营销过程中，经营方可能会根据市场的需要对优惠价格作一些调整，在双方进行交易时可能已经存在多个不同的优惠价格。但不论有多少次调整，价格波动情况如何，均应当以距离交易时最近的一次优惠价格作为基准价格。因为，只有这个时候的优惠价格才最为接近“交易时”，符合主客观相统一的认定标准。
二、第三人与其背后的国家工作人员具有特定的关系。这是认定增设中间环节交易型受贿的核心。请托人与第三人进行明显偏离正常市场优惠价格的交易，直接获得利益的是第三人，而并非国家工作人员本人。第三人与国家工作人员之间应当具有怎样的关系，才能使其获得的利益能够从法律意义上归属于国家工作人员，或者被整体评价为国家工作人员收受了行贿人的财物，是一个值得研究的问题。例如，国家工作人员授意请托人与自己同学所在的公司进行偏离正常市场优惠价格的交易，能否构成本文中的增设中间环节交易型受贿?
笔者认为，受贿罪的本质在于国家工作人员与行贿人之间的权钱交易，国家工作人员收受请托人财物是受贿罪客观构成要件，要将第三人获取利益的行为评价为国家工作人员受贿，必须进行“第三人收受财物等同于国家工作人员收受财物”的实质判断。因此，第三人必须与国家工作人员具有特定的关系。
这种特定关系，表现为对财产或者利益能够共同占有、使用和处分。近亲属由于与国家工作人员共同生活，有着相互扶养的权利义务，能够对财产、利益共同占有、使用和处分。国家工作人员的情人，由于与国家工作人员有着特殊的感情和利益关系，事实上能够形成对财产和利益的共同享有。除此之外，经济上的合作伙伴、共同投资人，也能够基于相互间的投资份额、比例对财物进行分配，从而使其获得的财产、利益部分归属于国家工作人员。因此，笔者认为，第三人与国家工作人员的特定关系表现为近亲属、情妇(夫)以及其他共同利益关系，第三人即“两高”司法解释中的国家工作人员的“特定关系人”。至于同学、同乡等等，因为与国家工作人员主要是情感上的联络，不是共同的经济利益关系，即使其以明显偏离正常的市场优惠价格获取高额利润，如果不能证明该收益由国家工作人员与其共同占有，就不能认定为国家工作人员受贿。
三、第三人背后的国家工作人员利用职务便利为请托人谋利益。这是认定增设中间环节交易型受贿的关键。请托人之所以愿意与第三人进行显失公平有违市场交换规则的交易，就是基于第三人与国家工作人员的特定关系，请托人能够通过第三人背后的国家工作人员手中的公权力为自己谋取利益。交易价格与偏离正常市场优惠价格之间的差额，正是公权力被出卖的对价。尽管国家工作人员与请托人幕后的权钱交易因第三人或更多人的介入而被切断或者掩盖，但其与请托人的职务管理行为却是直接的、客观存在的，即国家工作人员是管理的一方，主管、负责或者承办某项公共事务，请托人是管理的相对方，双方有着直接的职权联系。国家工作人员利用职务及形成的便利条件，暗中承诺、实施或者实现为请托人谋利益，这是双方增设中间环节的真正原因所在。
在司法实践中，查证增设中间环节交易型受贿，侦查人员必须由表及里，由外到内，由事物的现象发现其本质。具体路径可以为:首先，从明显偏离正常市场优惠价格的交易出发，查找交易的双方主体;然后，以获得明显利益的一方为中心，考察其与国家工作人员是否具有联系，具有怎样的联系，是否属于国家工作人员的特定关系人;最后，分析与明显受益方有着特定关系的国家工作人员，与不对等交易的利益提供方是否具有职权联系，是否利用职务便利为其谋利益，是否明知利益提供方与其特定关系人的交易行为。如果上述查证均能成立，就可以判断利益提供方与国家工作人员通过增设中间环节交易这一形式，行权钱交易之实。
(作者单位:武汉市人民检察院，第一作者为武汉市人民检察院检察长)