福建省人民政府


福建省人民政府关于同意厦门市开放已购公有住房交易市场的批复
福建省人民政府



厦门市人民政府：
《厦门市人民政府关于开放已购有住房交易市场的请示》（厦府〔1999〕065号）收悉。经研究，原则同意你市开放已购公有住房和经济适用住房交易市场，并原则同意《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》，请尽快公布并抓紧组织实施。关于已购公有住房上市出售收
益分配管理办法，应按国家有关规定执行。


第一章 总 则
第一条 为培育和发展房地产市场，促进住房消费，改善和提高居住水平，加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，根据国发〔1998〕23号及厦府（1997）综094号文规定的精神，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房是指市土地房产管理部门和单位按房改政策出售给个人的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房进入市场是指将已购公有住房买卖、置换、出租、抵押等行为。
第四条 厦门市土地房产管理局是已购公有住房进入市场的行政主管部门，具体业务委托厦门市房地产交易中心办理。
第五条 开展城镇职工家庭住房情况普查，建立家庭住房档案。已购公有住房进入市场实行准入制度，须经市土地房产管理部门审批。
第六条 职工将已购公有住房进入市场后，不得再购买公有住房，也不得再购买经济实用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第二章 条 件
第七条 购买全部产权的住房，在个人取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第八条 购买部分产权的住房，在个人办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第九条 将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。
第十条 下列已购公有住房不得进入市场：
（一）未按有关规定超标加价或加租的；
（二）商品房原价格在人民币4000元／平方米以上的（已按厦房改字〔1997〕03号文执行的除外）；
（三）户籍冻结区和改变使用性质的；
（四）已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的；
（五）其他按法律、法规及市政府规定不得进入市场的。

第三章 基本程序
第十一条 市土地房产管理部门对已购公有住房所有人提出的进入市场申请进行审核，自收到申请之日起十个工作日内做出是否准予进入市场的书面意见。
第十二条 经市土地房产管理部门审核准予进入市场的房屋，由当事人到厦门市房地产交易中心办理交易手续。

第四章 买 卖
第十三条 买卖已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房买卖申报审批表；
（三）当事人身份证件及户籍证明；
（四）买卖合同；
（五）卖方婚姻状况证明；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房买卖的书面意见。
第十四条 出售已购公有住房，当事人应如实向市房地产交易中心申报成交价格。当事人申报价格明显低于房地产市场评估价格的，原产权单位或市土地房产管理部门可按申报价格优先购买，不购买的按评估价格征收税费。
第十五条 买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费，计税费基数以成交价（或评估价）计收。
（一）土地出让金：1％，由卖方缴交（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
（二）营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费；按3％综合征收率计征，由卖方缴交；
（三）契税：1．5％，由买方缴交；
（四）交易鉴证费：0．8％，买卖双方各承担一半。
第十六条 出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十七条 出售已购公有住房，成交价款扣除应缴纳的税费后，增值部分全部归卖方所有。
第十八条 将已购公有住房出售后，再购买商品住房时，按规定缴纳住房公积金的职工，经批准，可按房改规定申请个人住房组合贷款。

第五章 置 换
第十九条 已购公有住房可以同各类住房置换。
第二十条 已购公有住房置换，应提交下列材料：
（一）置换双方的土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房置换申报审批表；
（三）置换合同书；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。
第二十一条 房屋置换应按规定缴纳以下税费。
（一）土地出让金：
1．属已购公有住房的按已购公有住房价值1％计收（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
2．不属已购公有住房的按有关规定执行。
（二）营业税等地方税务部门征收的税费：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按3％综合征收率计征，由房产价值大的一方缴交；
（三）契税：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1．5％计征，由房产价值小的一方缴交；
（四）交易鉴证费：以置换房屋总价为计费依据，按0．8％计征，由置换双方各承当一半。
第二十二条 已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的，视同住房置换。其所购住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的，免征契税；其所购住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的，超过部分应计征契税。
第二十三条 旧公有住房可与统建房置换（置换办法另行公布），通过以小换大、以旧换新达到改善居住条件，提高居住水平的目的。置换后的公有住房，用于解决困难企业生活困难的职工和最低收入家庭的住房问题。

第六章 出 租
第二十四条 出租已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房租赁申报审批表；
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。
第二十五条 出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费：
（一）租赁收益金：按厦府（1999）综031号文规定执行；
（二）房产税、营业税、个人所得税等按税务部门有关规定缴交。
第二十六条 经审核同意出租已购公有住房，出租人按规定缴纳税费后，市房地产交易中心发给《房屋租赁证》。

第七章 抵 押
第二十七条 抵押已购公有住房应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房抵押登记审批表；
（三）借款合同；
（四）已购公有住房抵押合同；
（五）当事人身份证件；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。
第二十八条 已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押鉴证费。
第二十九条 将已购公有住房抵押，必须按《厦门市房地产抵押管理规定》办理有关手续。

第八章 附 则
第三十条 进入市场后的已购公有住房的管理办法，仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。
第三十一条 买卖、置换已购公有住房后，已购公有住房的维修基金（本息）仍保留在原住房基金帐户内，归新产权人使用。
第三十二条 已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的，不按本办法办理。
第三十三条 成立房屋置换服务公司，解决已购公有住房进入市场的收购、购房贷款担保、中介等问题。
第三十四条 根据建设部1999年第69号令，对违反本办法规定的下列行为作出处罚：
（一）将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
（二）将已购公有住房买卖、置换后，又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由市土地房产管理部门责令退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以
上30000以下罚款。
第三十五条 已购公有住房进入市场，职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
第三十六条 各级土地房产管理部门对已购公有住房进入市场要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。
第三十八条 经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场的办法参照本办法执行。
第三十九条 本办法由厦门市土地房产管理局负责解释。
第四十条 本办法自公布之日起施行。



1999年7月27日
股权结构与公司治理
（招商银行信贷管理部 刘雁飞，518040）


导 论
公司治理，“狭义地讲是指有关公司董事会的功能、结构、股东的权力等方面的制度安排，广义地讲是指有关公司控制权和剩余索取权分配的一套法律、文化和制度性安排” 。从结构上公司治理可以分为内部结构与外部结构两个部分，内部结构界定参与者的关系，主要涉及公司法，证券法，公司上市要求，或者公司章程，股东协调等文件。外部结构主要为公司参与者提供游戏规则，约束公司管理者和公司股东行为的外部法律、规则和制度，其目的在于强化公司治理内部机制，通常包括市场竞争法律，维护股东权利的法律，会计与审计制度，金融监管法律，破产制度以及公司控制权市场等等 。
20世纪90年代以来，由于世界经济的日益全球化，公司治理问题越来越受到世界各国的重视。人们认识到，公司治理不仅关系到一个公司的生存和发展，而且还影响一个国家金融体系的稳定。
对企业来说，是否具有完善的公司治理，决定了它的生死存亡。因为股份制已成为现代企业制度的基本形式，一个投资者只有在确信自己的利益能够受到保护之后才会向一个企业投资，而良好的公司治理正是保护投资者利益的重要制度。在资本市场上，一个公司治理健全的企业可以得到投资者的青睐，可以比较容易地以较低成本筹集到较大数额的资金，从而能够较快地发展自己。而公司治理不健全的企业则比较难以取得投资者的信任，其筹资成本也相对较高，企业当然会在竞争中处于不利的地位 ，因此，企业之间的竞争在一定程度上就是公司治理的较量。
公司治理不仅仅决定一个企业的发展，也关系到一国国民经济的成败兴衰。在20世纪90年代东南亚金融危机之后，人们开始研究公司治理与金融危机的关系,普遍认为：亚洲金融危机本质上就是一场公司治理危机，公司治理与金融体系的安全有着多方面的联系 。因为当上市公司的公司治理存在严重缺陷而投资者利益得不到充分保护时，投资者就无法进行长期投资，而只能转向短期炒作，以致市场弥漫着投机泡沫，泡沫最终不会长久，长期泡沫的爆裂往往就会导致金融危机。
因此，各国政府都制订了一系列的法律制度和规范文件，以期提高本国企业的治理水平，维护本国金融市场的稳定。如美国法律协会于1992年颁布了《公司治理原则：分析与建议》，1998年伦敦证券交易所发表了《联合准则：良好治理原则与最佳实务准则》，2001年德国成立了公司治理准则政府委员会，并通过了《德国公司治理准则》。很多发展中国家，如巴西、马来西亚、印度、泰国等也都相继发表了有关公司治理的报告、准则或者建议。国际组织在这方面也积极跟进，1999年经合组织发表了《公司治理原则》，世界银行公布了《公司治理：实施框架》报告 。
国内外对公司治理问题的理论研究相当深入，主要围绕与公司内外治理机制相关联的问题，如股权结构、所有制、融资结构、产权制度、董事会制度、激励机制等等，并取得了非常丰富的成果。但由于公司治理问题的复杂性，理论和实证的相关研究并未取得一致的成果，几乎在每一个领域，都有着正反两方面的不同结论。本文就是以我国上市公司为研究对象，从股权结构的维度分析上市公司的治理情况，特别是小股东权利保护问题。

一、我国上市公司治理概况
（一）我国上市公司治理现状
相对于高度增长的宏观经济，我国企业公司治理的严重滞后，已经成为制约我国企业核心竞争力和深化经济体制改革的瓶颈。当前股份制已成为我国新建企业的主要形式 。但是，现代企业制度的建立却仍处雏型，真正有效的公司治理仍是“形似而神不似”。我们看到，近年来虽然不少国内企业到海外上市，但上市之艰难，筹资成本之高，都多半源于其治理不健全、不规范 。因此温家宝总理在学习贯彻十六届三中全会精神时指出：“建立规范的法人治理结构，是建立现代企业制度的关键”。
我国上市公司治理存在的主要问题，根本的有两个：即带有浓厚中国特色的公司公共性质问题以及现代公司固有的代理问题 。2003年，上海证券交易所发表了《中国上市公司治理报告（2003）》 ，具体描述为八个方面：
一是股权结构不合理。非流通国有股“一股独大”，导致企业目标政治化或者形成内部人控制，影响了公众股东的投资意愿，降低了资本市场的资源配置效率。
二是政府职能不规范。作为国有资产的代表者，政府在管理企业的过程中存在角色冲突和职能“缺位”、“越位”和“错位”的问题 。
三是法律自我实施机制尚不健全，投资者诉诸司法救济仍存障碍。我国的公司法律、证券法律、以及刑法等都存在一些空白和不适应的地方，投资者利益得不到有效保护。
四是公司运作的内部人控制和关键人模式 。内部人或者关键人大权独揽，集控制权、执行权和监督权于一身，成为公司决策和公司运作的中心。
五是以市场为基础的外部治理机制发育不全。产品市场、控制权市场、债权人治理机制，以及以市场化为基础的公司管理层筛选机制都尚未发育和建立，公司管理资源配置缺乏效率。
六是信息披露的实际质量难以保证。信息披露的形式远远领先于信息披露的实质，信息的透明度低。
七是缺乏成熟的受托责任和社会文化。由于缺乏支持性制度资源和社会文化，公司董事和管理人员的受托责任机制不健全，存在道德风险。
八是新闻舆论和社会公众监督不足。新闻舆论的独立性和自由空间太小，同时新闻媒体行业缺乏市场化的优胜劣汰机制。
公司治理不健全，已经给上市公司直至我国证券市场带来了严重的危害。经过十多年的高速发展，上市公司从证券市场筹集了几千亿的资金，但上市公司的经营业绩却逐年下滑，大部分公司不但没有给投资者提供微薄的回报，反而毫无休止地继续从市场圈钱 。我国的证券市场也因此弥漫着投机和泡沫，以致被有识之士怒斥为“无规矩的赌场” 。而上市公司的表现也已经直接危及了证券市场的生存，2005年6月，上证指数跌破1000点，交投甚为清淡，绝大部分投资者对前景感到悲观绝望，证券市场再次面临崩盘的危机。
（二）我国上市公司股权结构 特征
我国上市公司治理存在问题中，国有股“一股独大”被认为是最根本的缺陷，也是我国上市公司股权结构的基本特征。此外，我国上市公司流通股份也过于分散，尤其是机构投资者的比重过小；在上市公司中，其最大股东通常为一家控股公司，而不是自然人。
由于历史的原因，我国上市公司中，国有股占比非常之高，绝大部分都是国有股控股。据统计，截至2005年6月21日,沪深两市共有A、B股上市公司1391家。这1391家公司总股本之和为7485.83亿股，其中国家股1809.88亿股,国有法人股1891.92亿股,国有股总数(国有股与国有法人股之和)3701.80亿股,占总股本的49.45%，不能流通的国有股处于绝对主导地位 。
有的研究报告以三个主要指标来反映“一股独大”格局下的公司治理现状：一是关联交易，二是内部关键人的聘选、激励与约束，三是上市公司的董事长或总经理在控股股东单位任职情况。研究结果显示：在1017家样本公司中，有55.1%的上市公司与控股股东之间存在关联交易，资金净流出高达703亿元。大股东及其关联方占用上市公司资金的现象也较为普遍，其比例达到26.8%。此外，有6.8%的样本公司为控股股东及其关联方提供担保。在关键人聘选方面，有82.9%的上市公司总经理由控股股东产生。在董事会的结构与功能方面，52.4%的样本公司中董事长或总经理至少有一人在控股股东单位担任职务 。
对于“一股独大”，国内理论界和企业界的主流意见普遍认为，国有股“一股独大”危害很大，是上市公司治理不平衡、不彻底、不完善的主要根源，甚至是一大天敌，也是我国证券市场资源配置效率低下等诸多弊端的源头。因为股权结构是决定公司控制权和现金流量所有权安排的基础，其它公司治理机制作用的发挥都取决于股权结构特征，因此有效改善上市公司治理的必经之路就是“国有股减持”。特别是近期，Claessens、Djankov等1999年一项关于亚洲地区家族通过复杂的金字塔股权结构控制上市公司、剥削小股东的大样本实证研究报告受到国内证券监管部门的高度评价 。
另外一些学者对此并不认同。经济学家林毅夫认为：我国公司治理的主要症结在于企业的自生能力，而非公司治理结构不完善导致的“一股独大”问题 。李华振和张昕也认为：中国股市的真正病根并非“一股独大”本身，而在于它是一种在股权分置的制度背景之下异化了的“一股独大” ，并以德日为例，认为两国正是凭借以“一股独大”为精髓的公司治理模式，才实现了其后发优势，为两国的经济提供了长期发展的驱动力。更有学者指出：国有大股东持有绝对控制股份是依照以往政策法律下形成的事实和客观且合法的状态，在此情况下，若强迫大股东转让其股权，有侵犯“私权”的嫌疑 。
同时，“一股独大”也无法解释A股和H股公司在保护中小股东利益方面的差异。A股公司和H股公司，同样是在大陆注册经营的企业，同样是“一股独大”结构，仅仅因为A股在大陆证券市场上市交易，而H股在香港证券市场上市交易，两者在保护外部中小股东权益方面却迥然不同。国内A股公司大股东通过自我交易掏空上市公司的报道屡见报端，而期间100多家H股公司却鲜有此类报道。
一个不可否认的事实是：“一股独大”并非中国独有，在西方市场经济发达国家，以及新加坡等国家，也不同程度存在“一股独大”现象，而且其中也有公司治理规范的代表，如新加坡的淡马锡公司。而且在国内上市公司中，不同的股权结构均有优质和劣质公司。比如，在竞争比较激烈的家电行业，股权高度集中的公司中，既有青岛海尔等优质企业，也有水仙电器等绩差企业。而股权分散的公司中，如ST粤金曼、ST幸福以及郑百文等，其公司治理都不比国有控股的上市公司好 。更具有讽刺意味的是，尽管大部分人将公司治理问题归罪于“一股独大”，但当国家提出“国有股减持”改革讨论时，股票市场却视为重大利空，股指出现暴跌。
理论上，公司治理问题来自股权分散产权的两权分离。20世纪30年代，伯利与明斯对两权分离现象进行了深入和细致的研究，并在《现代公司与私有财产》中首次明确提出了“所有权与控制权相分离”的观点。因此在股权分散结构下，必然存在如詹森（Jenson）和麦克林（Meckling）所认为的委托代理问题。而股权集中固然可以减少或者消除内部人控制所产生的问题，但大股东常常将上市公司的资源从小股东手中转移到自己控制的企业中去，出现控股股东掠夺小股东利益的现象。因此，在世界大多数大企业中，公司治理的重要问题是控股股东掠夺小股东的利益，而不仅仅是管理者侵害外部股东利益。

二、股权结构与公司治理的基本关系
（一）公司治理基本类型
1.英美模式和德日模式
当今世界发达国家，基于其资本市场结构性的差异以及由此产生的不同股权结构，形成了不同的公司治理模式，大体上可以分为“英美市场导向型模式”和“德日银行主导型模式”，两者在治理方式上各不相同。
英美市场导向型模式以证券市场为中心，以股权高度分散化为特征，追求股东利益最大化；在英美模式下，有十分发达的证券市场，公司的股权高度分散；银行等债权人在公司治理中扮演十分有限的角色；公司治理效率主要体现在证券市场及其相关联的公司控制权市场。在这种模式的国家，法律制度相对比较健全，法律支持股东控制公司的权利，同时要求董事会和管理层严格地对股东负责。
与英美模式不同，德日银行主导型模式股权却高度集中，公司往往受大股东控制，同时在公司内部治理中，银行发挥着主导作用；由于不存在发达的证券市场和活跃的公司控制权市场，市场透明标准较低，法律法规经常是禁止“投机性”活动而不是坚持严格的信息披露。治理途径也偏重于通过公司股权的集中来进行，恶意收购在德国和日本基本不存在。例如，在德国，自二战至1992年期间，只有四起成功的恶意收购。以收购来更换无效管理层的做法在日本也不普遍。相比之下，在美国，1980年《财富》杂志评出美国最大的500家公司中有10%后来均被恶意收购过 。
而随着世界经济的发展和交融，英美模式和德日模式正显示一种明显的趋同倾向。一方面，经验研究显示，无论是发达市场经济国家还是发展中国家大公司股权的分散程度都不象人们想象的那样高，家族控制仍然是公司控制权分配的主导形式，美国资本市场上主要大公司的股权都是适度集中的 。另一方面，由于来自英美的机构投资者掌握的资金在国际资本市场上居于主导地位，在资本流动已经高度全球化的情况下，他们所认可的公司治理规范自然成为市场上被认可的规范，是试图在国际资本市场上融资的公司所必须接受和认可 。另外，不同模式所体现的一些共同价值观和原则，正日益得到不同国家的认可，如完善的法律基础、市场的透明度和开放度、对小股东的保护、强调董事会的谨慎与忠诚原则等等 。。
2.股权结构差异性解释
国外学者针对英美模式和德日模式的股权结构差异性，分别从多个角度进行解释，其中代表性的有法律理论和政治理论。
(1) 法律理论
法律理论 认为：公司的股权结构取决于一国的法律体系对小股东的保护力度，法律越完善，股权就越分散。如果法律对小股东的权益缺乏必要和有效的保障，公司控股权可以成为法律对投资者保护的有效替代。在投资者保护程度差的情况下，公司发行新股的吸引力减小，小股东往往只愿意在价格低到一定程度时才购买股票．这种对于公司股份的过低需求使得只有少量的投资者购买公司股份，从而促使股权结构走向集中 。
比较而言，在英美等普通法系国家（地区），由于法律制度能够充分保护投资者的利益，能对经理层的管理行为进行有效监督和约束，能保证经理层最大限度地维护股东的利益，因此在这一法律环境下，股权结构分散化有助于提高公司绩效。一方面，可以充分发挥职业经理的专业化优势和自主性（这一点在知识经济时代尤为重要）；另一方面，法律制度又有效约束了经理的管理行为，保护外部投资者的权益，同时也避免了大股东控制对其他股东可能造成的伤害。而在德日等民法系国家，由于缺乏投资者保护的法律制度和环境，公司治理很大程度上只能依赖外部大股东对公司经理的直接监督和控制，控制权的重要性相对明显，能有效弥补外部法律制度的不足。但问题是，控股股东对公司治理的深入参与，其动机并不仅仅是为了监督经理，还可能会产生剥削其它股东的激励。而且由于投资者法律保护脆弱，法律对大股东缺乏必要的约束，可能纵容和加剧大股东的侵害程度 。
(2)政治理论
政治理论认为，政治博弈可能决定公司的内部治理结构。代表性的观点是罗依 （Roe）的论证。他认为：公司的股权结构既可能集中，也可能分散，这取决于一个国家的政治博弈。如美国公司股权分散的模式就是美国政治、法律有意控制的结果。美国民众对大型金融机构怀有敌意和怀疑，因为他们不喜欢权力（包括政治权力和经济权力）的集中（这很大程度上缘于美国“三权分立”的政治体制），也不信任拥有强大权力的机构，因此，美国法律限制了商业银行和金融机构对公司持股的比例，也排斥他们对公司治理的参与。如美国法律规定，银行不得持有公司股份，银行控制公司不得持有超过5％的公司表决权股份。
(3)“一股独大”的形成