浅议加强基层信访工作的重要性

信访工作作为各级党政部门与群众联系，群众与党政机关联系的桥梁和纽带，在构建和谐社会这一战略中，起到举足轻重的作用。特别是随着改革不断深化、我国经济社会加速转型以及社会利益格局的调整，管理机制发生了重大变革。由计划经济向市场经济，农村经济向城市经济和工业经济的转型，信息由较为缓慢、闭塞的人文传播到快速扩展的网络传播等方面转变，已日益凸现并成为社会发展的主流方向。通过利益分配形式和标准的变化，以及信息的高速传递带来各类观点的融合渗透，大多数人的维权意识逐步加强，部分群众利己观念有所抬头，群众信访出现了许多新情况、新问题。这一特点更易于使简单的问题复杂化，较小的事态扩大化，给新形势下的信访工作提出了新的要求，增加了新的难度。
做好人民群众来信来访工作，尤其是要认真按照《信访条例》规定，进一步加强和开展好基层信访工作，始终是密切与人民群众血肉联系，解决好社会转型期间出现的各种人民内部矛盾的有效途径和方式之一。下面，笔者如何就加强基层信访工作谈几点粗浅认识。
一、要高度认识到做好基层信访工作的必要性和紧迫性
长期以来，信访工作在我国社会主义初期阶段的各方面发挥了“稳压器”、“晴雨表”以及党和政府与人民群众之间的“联心桥”作用。
（一）准确掌握和正确认识基层信访工作形势，科学地加强基层信访工作。
当前，由于下游信访量大幅增加，使基层信访工作面临着新的考验。资料显示，近五年来我国由下至上各级信访部门、党政机关都不同程度地感受到群众信访大幅增多的压力。据有关权威机构和人士通过一项较为全面的调查，把2003年、2004年的信访增多现象称之为“信访洪峰”，并与八十年代初期“文革”结束后拨乱反正带来的信访潮，九十年代国企改革出现部分职工下岗带来的信访潮进行了比较，进入二十一世纪的最近几年，则是随着改革不断深化，经济社会快速转型与利益分配形式发生变化，部分人没有适应这一形势而产生了新一轮信访高峰（据《民情与信访》2004年第9期《中国遭遇信访洪峰》一文）。近三年来兵团信访统计数据表明，群众越级到兵、师两级的信访量达到总量的50%以上，其中80%以上的越级上访问题应在基层得到解决。
与此同时，基层的信访工作也呈现出诸多新特点、新特征。以笔者所在单位（县团级，总人口为18000人）2003年、2004年和2005年上半年群众信访情况为例，信访问题多元性发生且成变异状扩散和转换，以往规律性信访的局面已不复存在，形成了普遍性问题为重，克隆出的派生性问题激增，一般性问题越来越多的现状。突出的信访问题主要表现在如下几方面：一是以维权为由带来的信访问题大幅增多。如我单位前两年内237件群众来信来访中，有93件是涉及到维权方面的问题，占期内信访总量的39%。二是信访人认为政策不合理或执行政策不公引发的信访问题比较突出，且相当棘手。如我单位2003年群众来访总量是87件，以上述理由来访的达38件，占当年信访总量的44%；在深入调查、解释政策和耐心劝导后仍然缠访、闹访的有7件，占总量的8%。三是在经济社会转型和利益分配过程中，因企业改制、房屋拆迁、承包收入、经营方式、社会保障等方面为适应社会发展需要而进行政策调整，在执行新政策当中出现的一些信访问题。如2004年全兵团实行养老保险扩面时，我单位有22件群众信访问题都是因不愿交纳社会保险费，或是要求解决以往社会保障体系尚未健全时期所出现的补交费问题。四是涉法、涉诉信访问题增多。相当一部分群众仍受人治社会管理意识的影响，信访不信法，认为权大于法，走司法程序解决问题需要支付一定费用，而采取向党政机关信访的形式又直接、不需交费等。明明行政手段无法解决的问题，偏偏坚持走信访路子求决。五是异常访有增无减。如发生交通事故方面的问题，本应由交通管理部门依法裁决处理；正常情况下的职工病故问题也非工伤死亡等，但部分信访人在信访部门明确解释和引导后，仍然坚持到党政机关缠访、闹访要求解决。类似现象，我单位2003年有4件，2004年有6件，2005年上半年就达到5件。六是有组织的突发群体性事件时有发生，且矛盾趋向社会性。部分信访人利用便捷地交通和信息工具，能在较短时间内组织串联多个单位甚至跨区、跨省信访，多数采取突发行动，搞轰动效应，演变为群体性治安事件。如兵团发生的军转人员要求享受特殊待遇的信访问题、六十年代的“五•七”人员要求享受职工退休待遇问题等，都是经少数人较短时间内串联而突发的规模较大的信访案件。七是择机上访现象突出。近年来国家重大活动和重要节假日期间，已成为信访敏感期和群众上访高发期。部分人以个人利益至上，在统一政策框架下想当然的要求特殊化，在没有得到满足的情况下产生抵触情绪，引发赴省城和进京信访。据兵团统计数据证明，这一现象已越来越突出，越来越明显。
上述种种现象，只是导致“信访洪峰”的部分因素，随着改革的进一步深化，这样那样的新问题、新情况将不断地出现。作为产生信访问题的最基层，是成千上万的信访问题的发源地，是形成“信访洪峰”的上游。要减轻上层压力，就必须从整治“微波细流”入手，全面加强最基层信访工作的组织领导，加强对发生信访问题的最基层单位责任性，加大信访问题始发前的预防和始发期的解决力度，使大多数群众信访问题少发生或解决在初始阶段，就必须随时随地做到准确地认识当前信访形势，追根求源，注重治本，科学地做好最基层的信访工作。
（二）加强基层信访工作就是把信访工作第一关。
结合当前我国社会发展、改革和稳定的形势，使信访工作能有效预防和化解人民内部矛盾，将群众信访问题解决在基层，处理在萌芽状态，是维护好社会稳定大局的一项重要任务。
基层是信访工作的基础，是形成信访问题，及时解决和处理信访问题的源头。加强基层信访工作，就是从源头上解决、处理好存在的群众来信来访，研究制定更加科学、更加合理的政策、措施，以减少信访问题的发生。
《信访条例》第四条规定：“信访工作……应当坚持属地管理、分级负责，谁主管、谁负责，依法、及时、就地解决问题与疏导教育相结合的原则”。这一规定更加直接地明确了加强基层信访工作基础地位的重要性和必要性。“属地、分级”就是层层负责，其重点是信访问题发生地的最基层。“依法、及时、就地解决问题与疏导教育相结合的原则”，进一步明确了解决信访问题的“基层负责”的要求，如“依法”的概念，直观上是依照法律、法规或与国家政策相统一的相关政策来解决信访问题，也是最基层单位处理群众信访问题程序中的一个重要依据。比如遇到政策性很强，或最基层单位无法直接答复、处理的信访问题，按照这一规定，其单位负责人仍然不能一推了之，而应该认真做好信访人的思想工作，尽快向上级信访部门或相关部门反映，请求协助处理。“及时、就地解决问题”的规定，更加充分地强调了解决信访问题的时效及范围，即必须在最短时间内答复、解决与在信访问题始发地解决问题的两种相互依存的关系。
只有加强最基层的信访工作，特别是更直接地明确基层单位,特别是县（团场）、乡（连队）两级在信访工作中的地位和责任，减少和杜绝因人为因素造成不该出现的信访问题，或对出现的正常情况下的信访问题及时、就地、依法解决在萌芽状态，我们才能夯实信访工作基础，使大多数群众信访问题在基层得以解决。
（三）加强基层信访工作就是降低信访成本。
重访、缠访、越级访、集体访和群体性事件等，都将造成成本浪费，使信访人增加经济负担，各级行政机关就同一信访事项重复处理，加大了社会管理成本。
众所周知，群众信访一旦延伸两至三个环节以上，其成本必将成倍增加。以一个距离县机关10公里、地级城市50公里、省府城市300公里、京城500公里，月平均工资水平在900元左右的基层单位为例，假设此单位有三名信访人因其提出的信访诉求在信访问题始发地（乡或连队）没有给予重视和解决，紧接着又延伸到县级（团场）机关仍未得到及时妥善的处理，最后延伸到地区（师）机关、省（兵团）机关、直到京城国家机关。按其在本单位提起诉求三人两次计，时间各半天，合计3天，折合误工损失约90元；到县级以上机关发生的费用另附加车船交通费用、食宿费用、各级工作人员接待所发生的费用等，费用将成倍增长，而最终结果其问题还必须由基层解决，造成不可弥补的巨大浪费势在必然。因此，笔者认为，各级党政要高度重视解决好群众初信初访，竭尽全力将信访问题解决在最基层，矛盾化解在初始阶段，既能达到解决信访问题的难度小、成本小、影响小的效果，又利于社会稳定，赢得民心，节约成本，减少信访人、相关党政机关等各方面的损失。
（四）加强基层信访工作有利于争取人民群众对社会管理事务等工作的支持。
信访工作是构建和谐社会的重要内容，而构建和谐社会的关键在于以人为本，做好“人”的文章，办好“人”的事情。
从广义上讲，信访工作已形成一门新兴学科，它涉及法学、心理学、行为学、语言学、逻辑学、文书学、信息学等，工作内容包罗万象,包括国家、集体和个人的工作、生活的各个角落,是一项庞大的社会工程，需要全社会共同关注和支持。做好信访工作，最突出的作用就是搞好党和政府与人民群众之间的联系，处理好人民内部矛盾，更快捷地了解、掌握社情民意，随时随地的与群众取得共识、获得支持，争取群众都来为国家现代化建设献计献策。
基层信访工作做得扎实，才能筑牢信访工作的基础，有利于更广泛、更便捷地收集群众对日常工作的意见和建议，接受群众监督，争取群众对各项工作的参与、支持和理解,有利于就地、及时地疏导存在的人民内部矛盾，减少越级访、集体访、群体访的发生，促进各项建设健康有序地进行。这也是各级领导干部，特别是基层干部认真履行工作职责，饯行“三个代表”重要思想，提高为人民服务的能力，构建和谐社会的直接体现。
二、做好基层信访工作的几点认识
（一）党政齐抓共管，是做好基层信访工作的重要保证。
扎实开展好信访工作必须做到党政齐抓共管，积极争取党委将信访工作列入重要议事日程。做到影响稳定的政策不出，影响稳定的事不做；把信访工作与三个文明建设同部署、同检查、同落实。主要领导要亲自协调解决重大群众信访问题，遇到重大信访问题，领导都能亲临现场，解决问题。特别要坚持主要领导半月一次信访接待日制度，提前公告，固定场所，集中解决群众来访问题。如去年5月份我单位3连职工因滴灌问题，50余人准备集体上访到机关。得到信息后主要领导和分管领导都亲自与职工对话，参与调查，作好疏导工作，迅速化解了一起职工集体上访事件。仅2004年我单位主要领导亲自处理的信访问题就达30多件，批示群众来信来访50余件，以此解决了问题，维护了稳定，赢得了民心。
（二）加强基础工作，是正常开展信访工作的前提。
一要坚持实行信访工作周报制，每周信访部门对阶段信访情况应以书面形式向党委做简要汇报，对重要信访信息随时报告，确保信访问题事事有回音，件件有结果。二要规范日常办信接访工作。信访工作人员应坚持超前预防和解决问题的思想，始终要站在第一线，尽可能提前疏导妥善处理好群众来信来访，为领导工作创造轻松环境。三要坚持信访问题集中排查和处理的制度。全面加强机关科室信访工作挂钩制和轮流值班制，做好对信访问题的日清月查，对每阶段信访问题心中有数，对较突出的问题提出意见和建议，报告党委作为决策依据。对集体访等重大信访问题，坚持情、理、法并用，同时加强法规和政策的宣传，提高全民素质，营造良好的信访工作环境，为更快捷、更全面地解决群众信访问题提供方便。四要有效发挥信访联席会议和听证会的作用，利用司法所在涉法涉诉信访问题方面的主导作用，以及基层调委会等群团组织，积极调解民事纠纷，对信访工作责任实行合理分流。五要坚持实行好重点时期和节假日信访值班制，主要领导带班，接待群众来访，处理突发事件,维护重点时期的稳定。六要加强建章立制工作。在贯彻执行好《信访条例》等法律法规的同时，要不断地完善、巩固和落实好《信访联席分析制度》、《信访首问制》、《重大信访问题听证会制度》、《信访工作属地管理的有关规定》和《领导信访接待日制度》、《信访工作责任追究制》、《信访问题督查、督办和受理告知制度》等制度，强化部门和基层单位抓信访的工作职责，规范信访程序。
（三）采取有效措施，使信访问题的处理落到实处。
一要坚持实行好信访工作定期会办通报、督查督办制。基层单位应每季度举行一次信访形势通报分析会，每半月进行一次信访案件汇办、督查督办会，研究部署信访工作，检查落实情况。以此促进信访事项的落实。
二要全面加强信访工作责任制度建设。切实把《信访条例》赋予信访部门的“三个权利（督办权、建议权、受理和交办权）”着力把矛盾化解在基层,责任和任务分解在基层。
三要变群众上访为干部下访，坚持走连入户，排查调处信访问题。组织好专项工作组每月开展一次集中排查处理信访问题活动，将苗头性事件妥善处理在基层。
四是信访部门要参与重大决策的研究和讨论，避免工作失误。加强信访问题多发期的巡视，完善依法解决群众来信来访工作程序。
（四）创新工作机制，是提高信访工作效率的保证。
一是实行信访工作重点管理单位“特派员”制。如我单位2连和24连2004年初出现职工无序上访形势，党委安排2名工作能力较强的机关科室领导担任这两个单位第一书记，协调处理单位存在的突出问题，使这两个单位下半年实现了信访为零目标。
二是结合《信访条例》，进一步创新信访工作制度，特别要加强责任考核、督查督办、矛盾调处等方面制度的建设。如将信访问题及不稳定因素的定期排查和处理纳入社会治安综合治理体系加强考核，整合人民调解等方面的力量，共同做好信访工作。
三是加强法规和政策宣传教育，增强职工群众的法律意识和综合素质。特别是要加强实施“法治信访”，把日常工作与《信访条例》等法律、法规紧密结合起来，发挥联席处理信访问题小组作用，将大多疑难信访问题通过司法程序或拟司法程序处理解决，引导信访群众依法信访，依法维护自身利益。
三、对进一步加强基层信访工作的意见和建议
当前制约信访工作的主要问题，一是信访渠道不够畅通；二是信访问题处理层层转送，只转不办，责任不清，效率低下；三是对处理信访事项的机关监督力度不够；四是对侵犯群众利益引发信访问题的违法行为缺乏明确的责任追究机制；五是对破坏信访秩序的行为缺乏必要的规范。而这些问题绝大多数取决于基层，因此，提出如下几点加强基层工作的建议：
（一）要强化初信初访办理工作。一是着力推进信访首办工作责任制，把解决信访问题的责任落实到机关职能部门，把好信访工作的第一道关口，防止把小问题拖成大问题。二是提高初信初访一次性办结率，努力减少重复信访、由信转访的情况。三是落实信访事项受理的告知、答复制度。四是确保机构、人员到位。所有县团级党政机关、企事业单位均设立专职信访工作机构和人员,使信访科（局）有效发挥协调处理群众信访工作的作用。
（二）不断加强对基层信访工作的支持。一要保障信访工作经费，使每一个县级以上的信访机构都做到人员齐、阵地实（要有接待室、谈话室、办信室、联席会议室、听证室等）、设施全（有充足的办公桌椅、文档柜、计算机、电话、专用或兼用交通工具等日常办公设备）、牌子硬（具有一定的督查、督办权和建议权，工作上可以独当一面）。二要对信访工作的管理实行一岗多责、一考多评的办法，将信访工作考核与各类评优挂钩，与政绩挂钩，增强各级领导干部信访工作责任心。三要重点加强最基层单位的信访工作队伍力量，建立基层乡镇（连队）信访站，并要求做到“六有”即：有房子、有牌子、有人员、有资料、有制度、有措施。四要赋予信访机构一定的干部任免考核权和工作建议权，加强信访工作的奖惩。五要始终坚持实行好信访问题定期排查、处理和通报、会办制度。六要各级党政机关、信访部门在解决信访问题过程中必须坚守原则，依法、依规办事，杜绝“小闹小解决，大闹大解决，不闹不解决”现象。
（三）实行信访案件终结制，不断提高信访案件办结质量。按照新修订的《信访条例》的规定，信访事项的办理，要在规定的时限内，经过调查、明确处理决定的依据和标准、办理机关的书面答复、说服解释、督促执行等几个主要环节，缺少任何一个环节，都影响案件的办结质量，各级组织必须落实责任，严格程序，严格做好调查、取证、处理，执行好终结制度，不断提高信访案件的查办质量。
总之，基层是群众信访问题的发生地，也是大部分信访问题得以彻底解决的源头。要切实提高处理信访事项的效率，方便人民群众在当地尤其是在基层提出信访事项，并及时得到解决，使人民群众在当地提出信访事项就如同在省城和北京提出一样，就必须要求各级党政坚持做好初信初访工作，不断加强对基层信访阵地建设和信访工作的重视程度，提高信访问题一次性办结率，更好的掌握工作主动权。（作者：任新农）
地址：新疆兵团一师三团信访办843011 0997-2330154）

四川省南充市人民政府


现公布《南充市物业管理实施细则（试行）》，自公布之日起施行。




市长：杜光辉

二○○四年六月九日


南充市物业管理实施细则(试行)

第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全、舒适的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。未通过物业管理企业提供物业服务的物业，其使用、维修、养护、管理亦适用本规定。
第三条 南充市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（市）政府房地产管理部门负责对本辖区内的物业管理活动进行监督管理。
物业管理实行属地管理原则。县（市、区）人民政府负责对本辖区物业管理工作的领导。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居民委员会负责指导监督辖区内业主大会的成立及其日常运作，负责辖区内物业管理纠纷的调查、调解与处理，协调物业管理活动与社区管理其他活动的关系，协助当地物业管理主管部门对物业服务进行监督管理。建设、规划、国土、公安、物价、环保、城管、工商、卫生、安全等部门按照各自职责，协同实施本细则。
第四条 拥有共有设施、设备与场地的物业原则上应当划归一个物业管理区域。在同一物业管理区域内，只能委托一个物业管理企业进行管理。
建设单位应当向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请；其中，属于商品房建设项目的物业管理区域，应当在申办商品房预售许可证和现售登记备案前，提出划分物业管理区域的申请。
符合下列情形之一的，可以作为单独的物业管理区域：
（一） 属于一个自然街坊或者封闭小区;
（二） 与设置的共用设施设备有密切关联的物业。
第二章 业主大会
第五条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主合法权益。一个物业管理区域内，房屋出售并实际交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议。
第六条 物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会。街道办事处（乡、镇人民政府）和社区居委会接到通知后30日内，会同建设单位、物业管理主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。由筹备组组织召开首次业主大会会议。
筹备组由业主代表、街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会、建设单位、当地物业管理主管部门组成。参加筹备组的业主代表应当由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会和当地物业管理主管部门组织业主推荐产生。筹备组组建后的7日内，应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。
建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料。
第七条 筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照物业主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第八条 业主大会会议决定的事项以投票方式表决。住宅物业业主在业主大会上的投票权，按套计算，每套一票。非住宅物业业主的投票权，按物业建筑面积计算，每五十平方米计算为一票；单户不足五十平方米的，计为一票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30％。业主大会议事规则对业主投票权另有约定的从其约定。
　　第九条 召开住宅物业的业主大会会议，应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地居（村）民委员会，邀请居（村）民委员会派代表参加，并认真听取居（村）民委员会的建议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居（村）民委员会开展相关工作，并接受其指导监督。
第十条 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一） 20％以上业主提议；　
（二） 物业管理企业提议；
（三） 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（四） 街道办事处、社区居委会提议；
（五） 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　提议召开业主大会会议，应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地物业管理主管部门应当责令业主委员会限期召开，逾期仍未召开的，可以指定提议人或其他合适业主为召集人，按照程序召开。
第十一条 物业管理区域内业主人数在二百名以上的，在物业主管部门、街道办事处、社区居委会的指导下，业主大会可以业主代表会议的形式议事。
业主代表应按照合理、民主的原则由业主推选产生，人数不应低于业主总人数的20%。业主代表在业主代表大会中的投票权与推选人的投票权一致。业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推举代表。业主代表产生后应当报物业主管部门备案。
业主代表应当在会议召开前7日内，向其所代表的各个业主书面征求对拟讨论事项的意见。
以业主代表会议形式，制定或修改业主公约、业主大会议事规则，选聘或解聘物业管理企业，以及对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，或者对其他事项作出表决的，应当由业主本人签署赞同、反对及弃权的书面意见，业主代表负责收集并提交给业主代表会议作为表决意见。
第十二条 首次业主大会会议应当依法选举产生业主委员会。业主委员会人数应为单数。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向当地物业管理主管部门申请备案：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单和基本情况
物业管理主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条规定重新备案。
第十三条 业主委员会办公经费来源，委员是否领取津贴及津贴来源等事项由业主大会决定。
第十四条 业主委员会任期一般为3年，具体任期时间由业主大会在议事规则中作出约定。
业主委员会任期届满前2个月，应当向街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会报告。街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当会同物业管理主管部门在该物业管理区域内成立业主委员会换届改选工作组，组织做好换届改选工作，组织业主召开业主大会选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第三章 前期物业管理
第十五条 建设单位在开工前应将物业的规划、设计等方案报经物业管理主管部门备案；物业建成后应当经物业管理主管部门验收合格签具意见后方可交付使用和办理房屋权属初始登记。
第十六条 物业区域内道路、绿地、建筑物主体和外墙、屋面、管线、电梯、楼梯、走廊等其他不可分割的共有部位、共用设施设备及相关场地空间，物业建设单位应随物业的出售一并转移归业主所有，物业建设单位不得保留自用或单独出售出租。
第十七条 建设单位应当在物业交付使用后向业主委员会、物业管理企业移交下列物业档案资料副本：
（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备、附属工程安装竣工图；管网工程竣工图；
（二）物业竣工验收备案文件；物业质量保证书和物业使用说明书；
（三）物业及配套设施的产权清单；业主姓名、购房面积、通信地址、联系电话等统计汇总资料；
（四）物业建设单位自营或自用物业的性质、建筑面积的清单及产权证明资料。
（五）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。
第十八条 物业建设单位应当按不少于建筑物总建筑面积千分之三的比例无偿提供物业管理专用房屋，但最低不得少于五十平方米，费用计入建筑成本。物业管理专用房屋属于全体业主共同所有，用于物业管理企业从事物业管理及相关活动。物业管理专用房屋应当具备水、电等必须的设施设备和使用功能。
建设单位申请商品房预售许可证、房屋权属初始登记时，应当提交物业管理用房的房号、面积等相关资料。房地产管理部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业管理用房房号。
第十九条 住宅物业管理区域内，建设单位在办理商品房预售许可证和现售登记备案前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。前期物业服务合同在业主、业主大会选聘物业管理企业并签订正式物业服务合同后终止。
投标人少于３个或者住宅规模在3万平方米以下的，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二十条 前期物业管理服务期满后，前期物业管理企业应配合开发建设单位对物业管理服务区域内共用设施设备进行一次全面的检查维修，对前期管理的水、电、气等费用的收支进行核实，确定是否有遗留问题。
第二十一条 建设单位签订物业管理区域内首份房屋买卖合同前，应当参照国家、省、市制订的示范文本，制订业主临时公约和房屋使用说明书，作为房屋买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项作出规定，但不得与物业管理有关规定相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位与买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明前期物业管理的内容、标准、费用以及物业管理企业名称和资质等级等。
第四章 物业管理服务
第二十二条 业主大会与物业管理企业的服务合同应当对下列内容作出具体约定：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护服务；
（二）公共绿化维护服务；
（三）公共区域清洁卫生服务；
（四）公共秩序维护服务；
（五）车辆停放管理服务；
（六）物业使用中禁止行为的管理措施；
（七）物业档案资料的保管；
（八）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务，除认真履行服务合同的约定外，还应遵守下列规定：
（一）有关服务应符合有关技术标准、规范；
（二）及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）及时维修物业共用部分；
（四）定期听取意见和建议，改进完善服务质量；
（五）及时劝阻制止违反物业管理有关规定、违反业主临时公约或者业主公约的行为，并向业主委员会和有关管理部门报告；
（六）配合社区居（村）民委员会做好社区相关工作。
第二十四条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
前期物业服务费用，由建设单位与物业管理企业通过招投标或协议方式确定，或执行市物价部门与房地产管理部门规定的指导价。
前期物业服务终止后，物业服务费用由业主大会与物业管理企业协商确定。
物业管理企业应当在物业管理区域内公布物业服务项目及其收费标准。
第二十五条 前期物业服务合同生效之日到房屋出售并交付之日发生的物业服务费用，由建设单位承担。
房屋出售并交付之日到前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受委托代收前款费用，代收服务费由委托人与物业管理企业协商确定，一般不高于代收费用总额的3%。代收服务费由委托人承担。
第五章 物业的使用与维护
第二十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）超过设计规定的负荷标准使用物业或者擅自改变物业的功能和用途；
（二）乱抛乱倒乱堆垃圾、杂物，践踏绿地，损毁树木、园林及建筑小品等，在物业共有、共用部位随意悬挂、张贴、涂写、刻画、存放货物；
（三）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；
（四）不按规定停放车辆；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）法律、法规、规章、业主公约和物业管理服务合同禁止的其他行为。
第二十九条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业。如需改变用途必须报经有关部门批准。
第三十条 车辆在共用场地的停放、收费和管理等事项，由物业服务合同约定。合同约定对车辆停放收费的，其收费标准应当按物价部门的规定或合同的约定执行。业主对车辆停放有保管要求的，由业主和物业管理企业另行签订保管合同。
第三十一条 住宅物业管理区域内属于建设单位所有的停车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得将停车位转让给物业管理区域外的单位、个人；其停车位有空闲的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人，但业主、使用人需要停放车辆时，应当停止租赁。
住宅物业管理区域的停车库属于业主所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。
第三十二条 物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：
（一）专有部分，由拥有专有部分的业主承担；
（二）部分共用部分，由该部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（三）全体共用部分，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（四）机动车停车库，由拥有停车位的全体业主按照各自拥有的停车位面积比例共同承担；
设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分和停车库的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。但属于人为损坏的，维修、更新费用应当由责任人承担。
第三十三条 单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋持2/3以上投票权的业主同意，且不得与业主大会作出的决定抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋持1/2以上投票权的的业主同意。
第三十四条 物业存在安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，物业管理企业和业主应及时向有关部门报告。同时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、物业管理企业可以按照业主公约的约定或者报经业主大会同意，责令其限期处理或者修缮，逾期不处理或修缮的，可以委托他人代为处理或者修缮，费用由责任人承担。
物业出现法律、法规、规章和有关技术标准规定必须维修养护的情形时，责任人应当进行维修养护。经物业管理主管部门督促仍未进行维修养护的，物业管理主管部门可以委托他人代为维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法津责任
第三十五条 建设单位、物业管理企业、业主、使用人和其他单位、个人违反《物业管理条例》和本实施细则的，有关部门依照《物业管理条例》等有关法律法规规定依法予以处罚。
第七章 附 则
第三十六条 本实施细则由南充市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本实施细则自公布之日起施行。